近日召開的國常會指出，要調整優(yōu)化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構建房地產業(yè)新發(fā)展模式。

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這已是監(jiān)管近期第四次就樓市發(fā)聲，北上廣深四大一線城市也相繼表態(tài)，要積極滿足剛性和改善性住房需求。

一夜之間，地產股大漲，多地市場情緒恢復。一些城市已悄然出現波瀾，有二手房業(yè)主不再降價“割肉”賣房，甚至有少數業(yè)主悄然調高了掛牌價。也有的城市急于降價甩賣。

上海二手房市場突然活躍

7月31日，上海住房城鄉(xiāng)建設管理微信公眾號發(fā)文，大力支持剛性和改善性住房需求，促進上海房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

更重磅的是住建部近期表述，要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施，這直接引發(fā)了市場對調控松綁的預期。

緊隨其后，上海二手房交易量終于止住了下滑勢頭。網上房地產數據顯示，7月最后兩日，上海二手房網簽數據分別為550套和585套，相較之前的日均400套，增幅超過37%。中原地產數據顯示，7月上海二手房新增掛牌量從原先的1.3萬套下降到1萬套左右。

安居客線上找房數據顯示，7月上海的找房熱度相比6月環(huán)比上漲7%，這也客觀說明7月份的成交基本建立在了“以價換量”基礎之上。

多地新房、二手房“聞風而動”

7月31日，南京發(fā)布關于《南京市征收集體土地涉及房屋補償安置辦法》和《南京市征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》（征求意見稿），并在文件中首次提及“征收集體土地”以及“住宅房屋”，也可采用房票安置。

隨著一系列利好消息釋放后，房主們似乎對于房地產市場的信心有所回升，不著急賣房了，提高掛牌價。據諸葛找房數據顯示，自7月29日起，南京萬科金域緹香、紫園、后標營、翠屏誠園等小區(qū)的部分二手房房東，提高了掛牌價，有的房源原先報價409萬元，連夜跳漲100萬元。

與南京不同，繼多部門針對優(yōu)化房地產政策密集發(fā)聲后，鄭州率先官宣“認房不認貸”，緊接著又發(fā)布住房公積新政。

尤其是鄭州市住房保障和房地產管理局發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》落地后，對市場產生了明顯影響，如鄭州二手房市場掛牌量有所增加，業(yè)主降價出貨心態(tài)明顯。8月3日-8月4日，共有756套房源降價出售，而漲價出售的房源僅68套。

此外，8月以來，海南、河南鄭州、武漢、南京等地頻頻出臺穩(wěn)樓市政策，從內容來看，多為優(yōu)化公積金政策、購房補貼、金融信貸支持等方面，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

百強房企銷售額降4.6%

中指研究院數據顯示，今年前7月，TOP100房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%。其中，TOP100房企權益銷售額為27395.5億元，權益銷售面積為16137.8萬平方米。單月來看，TOP100房企7月份銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。

截至7月份，百強之中“兩千億”陣營房企未能擴大，僅有保利發(fā)展和萬科兩家；銷售額超千億元的房企達到10家，與去年同期持平；銷售額超百億元的房企為85家，較去年同期減少6家。

另據克而瑞數據，2023年7月有逾八成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低，同比降低的企業(yè)也占到近七成。7月超半數百強房企的單月業(yè)績同比降幅大于30%，其中36家企業(yè)同比降幅超過50%。

但同時，也有一些企業(yè)的業(yè)績表現相對突出。如越秀地產、保利置業(yè)、華僑城、聯發(fā)集團、大華集團等房企，7月單月的銷售業(yè)績仍實現同比增長。

從市場表現來看，據克而瑞數據，7月份樓市整體延續(xù)探底行情，供應在6月放量后再度回落，成交表現低于市場預期。全國重點30城新房供應環(huán)比下降44%，前7月累計同比微降5%。7月新房成交量達到年內次新低，環(huán)比下挫32%，同比減少36%，但前7月累計同比仍增長9%，增幅較上月收窄9個百分點。

政策空間還有多大？

8月4日，國家發(fā)改委、財政部、人民銀行、稅務總局聯合召開新聞發(fā)布會，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動經濟高質量發(fā)展”有關情況。在答記者問中，各部委關于房地產市場的表述與近期定調基本一致。

其中，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，未來將指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。國家發(fā)改委副秘書長袁達表示，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求方面加強政策儲備，不斷釋放超大規(guī)模市場潛力。

國泰君安認為需求側寬松是中長期的。盡管短期可能會出現一波房地產寬松政策，但我們認為需求側寬松政策是一個中長期的過程。也就是說，我們不僅預期未來幾個月會有各項有利政策出臺，而是預期未來幾年會有一個整體寬松的需求側政策環(huán)境。從披露的今年6、7 月份房地產銷售數據來看，開發(fā)商合約銷售仍十分低迷。我們認為需求側的放松或刺激措施，更重要的是將減緩房地產行業(yè)的下滑趨勢，而非推動銷售恢復到以往的高水平。

在"認房認貸"限購政策上，據中金公司統計測算，目前我國32個超高/高能級城市中，仍有20城對"無房有貸款記錄"家庭執(zhí)行的最低首付比例高于其對"無房無貸款記錄"家庭("純剛需")的執(zhí)行標準。如果全部城市均從"認房認貸"調整為"認房不認貸"，則"無房有貸款記錄"家庭的首付比例下調空間約為13個百分點，其中多數城市的下調空間為10個百分點，相關政策如有所落實，或將對"賣一買一"、"賣舊買新"的改善需求釋放有所支持，符合國家政策初衷。

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