最近在網(wǎng)上沖浪的時候，看到有一位網(wǎng)友分享自己的買房經(jīng)歷，他放棄天河?xùn)|，選擇了海珠西。

于是評論區(qū)開啟一場大戰(zhàn)，有人說：選海珠西好，啥啥都方便，有人說：選天河?xùn)|好，通勤舒適、潛力大。

這兩大區(qū)域最近有不少熱門新盤涌現(xiàn)，與核心區(qū)珠江新城直線距離差別不大、入手價格也所有重疊，因此我們今天就多維度對比一下，這兩個片區(qū)到底該怎么選？

【資料圖】

兩大板塊

未來發(fā)展前景如何

首先我們先弄清大致范圍，今天討論的海珠西主要是包括中大國際創(chuàng)新谷及輻射范圍、海珠創(chuàng)新灣西部片區(qū)。

而天河?xùn)|我們主要說說天河智慧城、牛奶廠、金融城這幾個新盤多的熱門板塊。

接下來我們看看兩大片區(qū)的對比，首先從交通上看：

以珠江新城為目的地，金融城與珠江新城 直線距離僅約5公里 ，不管是地鐵、還是開車出行都比較便利。 （數(shù)據(jù)來源：百度地圖測距，以實際為準(zhǔn)）

牛奶廠距離珠江新城約10公里，主要靠開車出行；天河智慧城到珠江新城也是大約10公里，有21號線經(jīng)過片區(qū)，但大部分樓盤不近地鐵，不過天河智慧城廣氮片區(qū)有地鐵規(guī)劃，未來公共交通條件會有所改善。

海珠西到珠江新城直線距離差不多也在10公里左右，不過越往南距離越遠(yuǎn)。

雖然海珠西地鐵密集，但通過地鐵去到珠江新城的線路比較繞，實際通勤時間不短，未來片區(qū)10號線、11號線落地后，前往核心區(qū)會更省事。

從配套上看：

海珠西開發(fā)早，已經(jīng)形成大型密集居住區(qū)，經(jīng)過多年發(fā)展形成江南西、昌崗等多個知名老牌商圈，醫(yī)療、名校教育資源也十分集中，生活氛圍濃厚。

而天河?xùn)|作為東進戰(zhàn)略下新開發(fā)片區(qū)，牛奶廠、智慧城目前缺乏大型商圈，區(qū)域有一些商場像萬科廣場、優(yōu)托邦、天河城百貨等，但未形成大型商圈。

金融城商圈已經(jīng)初步成型，有美林天地，還引進山姆、宜家，這邊商業(yè)相對繁華，值得一提的是，未來還將與黃埔臨港區(qū)域打造金融城—黃埔灣這一世界級商圈。

天河?xùn)|部已經(jīng)引入不少優(yōu)質(zhì)教育資源，有清華附中、執(zhí)信中學(xué)等，但相比海珠西，優(yōu)質(zhì)學(xué)校數(shù)量、學(xué)校實力還需要時間沉淀。

從板塊前景看：

天河智慧城包含天河高新區(qū)，區(qū)域是高精尖產(chǎn)業(yè)聚集地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅唤鹑诔歉挥谜f，作為第二CBD的一部分，以金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，整體來說天河?xùn)|是有比較大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ摹?

海珠西其實主要還是居住區(qū)， 未來區(qū)域發(fā)展主要看舊改 ，舊改之后才有空間來做產(chǎn)業(yè)升級、區(qū)域配套和居住環(huán)境升級。

所以整體看，天河?xùn)|板塊近幾年的發(fā)展?jié)摿笠恍Ｖ槲鬟€得看舊改的推進進度，未來潛力也不容小覷。

海珠西是改善天下

天河?xùn)|還有上車機會

從兩個片區(qū)在售新盤看，海珠這幾年的高價地其實主要集中海珠西沿江區(qū)域，在售新盤主打改善產(chǎn)品，價格不低。

看江的新盤中國鐵建·西派粵府以大戶型為主，均價去到7.8萬/平；另外中海觀雲(yún)府、中海觀澔府貨量也不多了，價格也去到7萬/平以上。

即將面市的珠實城發(fā)丨江灣·和樾、越秀丨濱江·樾，也是望江的高端項目，估計價格也不會低。（想了解產(chǎn)品詳情更可以看這篇：戶型確定！深夜，我們挖到越秀濱江西項目的猛料）

門檻稍低的兩個新盤中旅天宸府、中海江泰里價格在6.8-7.3萬/平，小戶型總價要去到500萬左右。

總體來說，海珠西的新盤基本上都是走改善路線，門檻不低。

天河?xùn)|的選擇就會多一些，例如珠江花城、城投珠江·天河壹品還有剛需戶型可選。

另外天河新三劍客中保利天瑞主打改善、品質(zhì)較高，均價在8萬/平左右；聯(lián)投·文津府首推大戶型，吹風(fēng)價8萬/平；但中建·天河精誠壹號則還有小戶型，預(yù)計首開價格會有驚喜，剛需可以關(guān)注。

牛奶廠持銷樓盤像縵云廣州、合景·臻頤府就是純改善了，單價比較高；另外金融城珠江天酈也是主打高端客群，在售產(chǎn)品也不多，售價也要去到9-10萬/平。

金融城沿江的合景臻溋·名鑄、廣州·鵬瑞1號、珠光·金融城壹號主打商業(yè)大平層，那就是另一個層級的客群了。

總體來說，天河?xùn)|新盤產(chǎn)品、價格跨度大，其中剛需可選項要比海珠西更多一些。

從兩大板塊新盤房價走勢看，天河?xùn)|近幾年的房價上漲勢頭是有目共睹的，天河三劍客保利天匯、珠江花城、城投珠江·天河壹品相比開盤時價格都已經(jīng)漲了不少，例如保利天匯已經(jīng)從開盤時的4字頭漲到如今7字頭。

而海珠西樓盤價格相對穩(wěn)一些，持銷樓盤與開盤時價格相比，漲幅沒有天河?xùn)|紅盤幅度那么大，部分樓盤最近還推出特價單位。

這一差異除了與區(qū)域發(fā)展階段、房價上漲基點不同有關(guān)，還與客群有關(guān)。

天河?xùn)|主要吸引的還是新廣客群；海珠西主要是本地改善客群支撐。

到底怎么買？

總體來看，天河?xùn)|和海珠西的買房邏輯還是有很大不同的。

海珠西買的是成熟生活、環(huán)境，天河?xùn)|買的是城市發(fā)展前景。

另外兩個區(qū)域主打的客群有所不同，在產(chǎn)品及價格表現(xiàn)上，海珠西偏改善、天河?xùn)|剛需和改善兼具。

從價格上看，對手握500-600萬的購房者來說，在天河?xùn)|的選擇會多一些，在海珠西夠不到特別好的項目。

不過預(yù)算能提一下的話選擇就多了，那就主要看自己的需求是什么。

對想要“下樓就有正宗腸粉吃”的人來說，海珠西的生活氛圍可能會更適合你；如果對居住環(huán)境有需求，海珠西的江景盤也會是不錯的選擇。

如果是想跟著城市發(fā)展步伐走，有投資需求可以選擇創(chuàng)新灣核心發(fā)展區(qū)域有江景的產(chǎn)品，價值會更突出；另外天河金融城、智慧城等核心區(qū)的樓盤，也是不錯的選擇。

另外從其他稍細(xì)節(jié)的需求出發(fā)，例如從孩子上學(xué)角度考慮，目前天河?xùn)|已經(jīng)引入名校、海珠西有不少老牌名校，不過海珠西不少學(xué)校已經(jīng)發(fā)布學(xué)位預(yù)警，家長們可以根據(jù)學(xué)校實際招生及入學(xué)情況做選擇。

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