小閑之前反復(fù)說(shuō)過(guò)，房企的債務(wù)問(wèn)題并沒(méi)有得到真正解決。

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展期≠償還，債務(wù)這把利劍僅僅是從房企頭頂往前挪了挪，它依然存在。

各路新聞熱議碧桂園暴雷，給買(mǎi)房人又上了一課。近一年多恒大、融創(chuàng)、世茂、旭輝、藍(lán)光，碧桂園，爭(zhēng)相給買(mǎi)房人上課。

買(mǎi)房人何德何能，被這群房企連番的教育。

當(dāng)一個(gè)百?gòu)?qiáng)房企連幾千萬(wàn)美金利息都湊不上的時(shí)候，就再別說(shuō)自己營(yíng)業(yè)額百億還是千億，排名第十還是第一。你真有實(shí)力，能連幾千萬(wàn)利息都湊不出來(lái)嗎？

還不上錢(qián)，歷來(lái)只有兩個(gè)原因，第一是毛干爪凈，兜比臉干凈，真沒(méi)錢(qián)。第二不想動(dòng)自己養(yǎng)老的棺材本還錢(qián)。我憑本事借的錢(qián)，為什么要還？

那么問(wèn)題來(lái)了，房企借的錢(qián)都去哪了？

第一類(lèi)去向，“償還”欠款了。

聽(tīng)說(shuō)有的房企注冊(cè)了很多房地產(chǎn)相關(guān)公司，比如設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理公司、建材公司、物業(yè)公司、裝修公司。

這家房企最擅長(zhǎng)做的事情，就是自己給自己蓋章，自己跟自己簽合同，自己向自己付款。

第一步讓成立的相關(guān)公司B、C、D、E，和A地產(chǎn)公司簽合同，但是A公司拖欠付款。這樣相關(guān)公司賬上趴著大量應(yīng)收賬款，造成經(jīng)營(yíng)虧損。

第二步把經(jīng)營(yíng)虧損的B、C、D、E公司的股權(quán)，低價(jià)轉(zhuǎn)讓給他人，然后變更法人信息。

第三步付清原本拖延B、C、D、E公司的欠款，并向這些公司支付合同約定的滯納金、賠償款、違約金。

欠賬還錢(qián)、違約賠償，還真是合理合法。

第二類(lèi)去向，搞“多元化”了。

聽(tīng)說(shuō)有的房企搞服務(wù)貿(mào)易，布局多元化多領(lǐng)域，不惜重金尋求產(chǎn)業(yè)新賽道突破。

這家房企的企業(yè)文化就是：勇于創(chuàng)新、勇于嘗試、隨時(shí)隨地在路上。

第一步集團(tuán)在國(guó)內(nèi)成立A公司，方向?yàn)檐浖?、新能源、機(jī)器人等高精尖領(lǐng)域。為了能盡快追平科技差距、打破技術(shù)壁壘，要與國(guó)外專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)合作。

第二步在國(guó)外成立B公司或合伙基金，主業(yè)為科技研發(fā)，作為外包總機(jī)構(gòu)。然后與各大名校簽訂戰(zhàn)略協(xié)議、合影留念。

第三步B公司與國(guó)內(nèi)A公司簽訂科研合作協(xié)議，A公司向B公司支付高價(jià)科研經(jīng)費(fèi)，B公司在國(guó)外建房置地設(shè)立實(shí)驗(yàn)室，向A公司匯報(bào)是精美雙語(yǔ)版的PPT。

搞創(chuàng)新、搞科研么，必須要高投入，免不了會(huì)有彎路要走。

第三類(lèi)去向，投資“跨國(guó)項(xiàng)目”了。

聽(tīng)說(shuō)有的房企熱衷在境外投資文旅地產(chǎn)、高端公寓、辦公樓宇，布局全球核心城市。

這家房企海外投資的決心特別堅(jiān)決、手筆特別大、眼光特別獨(dú)到。

第一步國(guó)外成立B公司，從國(guó)內(nèi)集團(tuán)母公司轉(zhuǎn)入資金，進(jìn)行拿地、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、翻建等不動(dòng)產(chǎn)投資。

第二步達(dá)到銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)后回籠資金，因項(xiàng)目虧損且回款周期漫長(zhǎng)。為支付后續(xù)開(kāi)發(fā)所需的必要投入，不得已將銷(xiāo)售回款滯留在國(guó)外B公司。

第三步為了獲得后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要資金，向國(guó)外金融機(jī)構(gòu)貸款，用國(guó)內(nèi)股權(quán)、物權(quán)進(jìn)行抵押擔(dān)保。

第四步國(guó)外B公司因經(jīng)營(yíng)需要，該買(mǎi)的買(mǎi)，該轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)。

經(jīng)營(yíng)需要，問(wèn)就是經(jīng)營(yíng)需要。

第四類(lèi)去向，“被信托”了，錢(qián)都不是我的。

聽(tīng)說(shuō)有的房企搞了一個(gè)家族的股權(quán)離岸方案。通過(guò)贈(zèng)與的方式，把資產(chǎn)全部交給信托公司。達(dá)到了管理權(quán)、所有權(quán)和受益權(quán)分離的目的。

這家房企的掌舵人，名下沒(méi)有資產(chǎn)，卻不影響他的分紅和企業(yè)管理。

第一步在境外成立七家BVI公司，分別控股國(guó)內(nèi)七家地產(chǎn)公司。

第二步將BVI公司全部股份集中轉(zhuǎn)讓給家族中的某人。

第三步控制全部股份的某人，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家注冊(cè)在開(kāi)曼群島的公司。

第四步把這家開(kāi)曼群島公司的股權(quán)授予匯豐信托管理。

然后這某人可以從境內(nèi)任職的地產(chǎn)公司里領(lǐng)到豐厚年薪，同時(shí)作為受益人從信托公司賬戶(hù)領(lǐng)到美元分紅，直接轉(zhuǎn)入境外個(gè)人賬戶(hù)。

某人不僅可以要求信托將分紅給子女或其它指定受益人，而且公司的管理權(quán)永遠(yuǎn)不會(huì)落在別人手里。

這個(gè)……已經(jīng)超出了我的認(rèn)知范圍。

當(dāng)你能控制的錢(qián)，已經(jīng)成為一個(gè)龐大的超乎想象的數(shù)字，你還會(huì)關(guān)心這個(gè)數(shù)字增加5%或減少5%嗎？

不，你更關(guān)心的是，這些錢(qián)里，有多少是屬于你自己的。

當(dāng)你看著財(cái)務(wù)報(bào)表里長(zhǎng)長(zhǎng)的一串?dāng)?shù)字，你還會(huì)關(guān)心這些錢(qián)里，有哪些是賺的，有哪些是借的嗎？

不，你更關(guān)心的是，這些錢(qián)里，有多少是屬于你自己的。

當(dāng)你看著桌上各種各樣的催告函、催繳函、履約通知書(shū)，你會(huì)關(guān)心還款日期嗎？

不，你更關(guān)心的是，……。

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