文 | 盒飯財(cái)經(jīng)，作者 | 劉星志，編輯 | 王靖

古龍?jiān)f：" 一個最可靠的朋友，固然往往會是你最可怕的仇敵，但一個可怕的對手，往往也會是你最知心的朋友。" 近日，72 歲的萬科前掌門人王石就先后為兩個落難的 " 知心朋友 " 仗義執(zhí)言。

7 月 31 日，曾覬覦萬科的 " 野蠻人 " 姚振華在自家公司門前被討薪員工圍堵，不少萬科員工轉(zhuǎn)發(fā)了相關(guān)視頻。

(資料圖)

一星期后，8 月 7 日，王石在微博上發(fā)布了一段視頻，力挺姚振華，他說：" 我感覺不太好，甚至有點(diǎn)悲哀 ...... 姚振華至少沒有因此躺平，企業(yè)的事情還是在積極地處理，這個信息是值得來鼓勵的。"

緊接著，碧桂園暴雷，8 月 16 日，王石又錄制視頻力挺楊國強(qiáng)，" 相信老楊（楊國強(qiáng)）會積極面對困難。"

姚振華和楊國強(qiáng)，一個曾在資本市場與王石對峙，另一個則是房地產(chǎn)市場中后來居上的競爭對手，兩人陷入困境之際，王石幾乎是唯一一個愿意公開為之發(fā)聲的企業(yè)家。

一笑泯恩仇，為老對手仗義執(zhí)言，這些舉止既體現(xiàn)出王石不凡氣度，其心境之平和也可見一斑。宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，一眾地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)家傷春悲秋之際，王石是最平靜、最樂觀的那個。

王石當(dāng)然有樂觀的資本。

面對這一輪周期，曾和王石同臺競技的地產(chǎn)大佬中，許家印千夫所指，楊國強(qiáng)忙著化債，王健林決戰(zhàn) IPO，只有王石順利完成了權(quán)力交接，安穩(wěn)退休。

2017 年 6 月，深鐵接替華潤成為萬科第一大股東，王石退休，郁亮接棒，并在今年 7 月迎來自己的第三個董事長任期。隨著碧桂園暴雷，曾經(jīng)的 " 碧萬恒融 " 四巨頭中，只有郁亮領(lǐng)銜的萬科 " 剩者為王 "。

時至今日，萬科儼然已成為房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。就在碧桂園暴雷的第二天，8 月 9 日，萬科斥資 27.4 億元，以 10.04% 溢價率拍得北京通州一塊 7.85 萬平米的土地。

此時距離萬科上次在北京拿地，已經(jīng)過去整整四年半，在房地產(chǎn)市場哀鴻遍野之際，一向謹(jǐn)慎的萬科重出江湖，被外界解讀為對市場回暖的看好。

然而，即便在行動上已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向，萬科高層對外言論仍保持著一貫的清醒與謹(jǐn)慎。

7 月 1 日萬科股東大會上，郁亮表示 " 短期信心還需進(jìn)一步重建 "；今年 6 月的亞布力創(chuàng)新年會上，許久不談地產(chǎn)的王石也說 " 萬科目前還是在非常痛苦的轉(zhuǎn)型中 "。

01

國內(nèi)地產(chǎn)圈曾有一個 " 萬科魔咒 " ——誰揚(yáng)言要超越萬科，誰就會萬劫不復(fù)。

第一個倒在 " 萬科魔咒 " 之下的是順馳。2003 年 7 月，在王石牽頭發(fā)起的中城房網(wǎng)一次論壇上，輪到孫宏斌發(fā)言，他先是東拉西扯侃侃而談，而后突施冷箭講起順馳的戰(zhàn)略目標(biāo)：" 順馳今年銷售額要達(dá)到 40 億元，我們的中長期戰(zhàn)略是要做全國第一。也就是要超過在座的諸位，包括王總。"

面對這近乎無禮的挑釁，坐在一旁的王石幾乎不假思索當(dāng)場回應(yīng)道：" 你不可能這么快超過萬科，是不是要注意控制風(fēng)險？"

孫宏斌笑著回應(yīng)：" 王總，我們可能超不過，但是你總得讓我們有個理想吧。"

彼時萬科和王石如日中天，孫宏斌的順馳不過是中國地產(chǎn)界的 " 二流角色 "，為了超越王石，已經(jīng)放出狠話的孫宏斌開始了一場現(xiàn)金流的 " 極限運(yùn)動 "。順馳在全國各地以高價競拍的方式快速拿地，將建造周期從業(yè)界普遍的 1-2 年縮短至 6 個月，同時高調(diào)運(yùn)作，以最快的速度回籠資金，進(jìn)行下一輪競拍。

這種模式的命脈在于速度，順馳建立了以天為單位的資金考核體系，把資金利用效率拉到極限，" 硬剛 " 王石獲得外界關(guān)注，則是孫宏斌撬動杠桿的一個支點(diǎn)。

就在順馳的目標(biāo)即將實(shí)現(xiàn)之際，2004 年 3 月起，一系列宏觀調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)市場入冬，當(dāng)年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，王石在采訪中直接點(diǎn)名順馳：如果把握好節(jié)奏，順馳能夠成為一家非常優(yōu)秀的公司，但現(xiàn)在它要為盲目擴(kuò)張?jiān)炀偷钠孥E付出代價。

這一年起，順馳的狀況急轉(zhuǎn)直下，在上市擱淺、融資未果后，公司緊繃的現(xiàn)金流誘發(fā)了一系列危機(jī)。2006 年，順馳 " 彈盡糧絕 "，孫宏斌以 12.8 億元價格出讓了順馳 55% 股權(quán)，被迫出局。

孫宏斌日后說，如果 " 老天 " 再給順馳 1 年時間，就足可以消化掉所有的財(cái)務(wù)風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)全國戰(zhàn)略的 " 完勝 "，但最終，王石的預(yù)言不幸成為現(xiàn)實(shí)。

客觀來說，孫宏斌并非輸給了王石，而是錯誤估計(jì)了市場和政策走勢。2004 年國內(nèi)房地產(chǎn)市場升溫，房價上漲過快，民怨沸騰，宏觀調(diào)控勢在必行，高價拿地賭房價上漲的順馳，正是房價上漲的幕后推手之一。

作為最早掉進(jìn) " 萬科魔咒 " 的房企，順馳的落敗具有一定代表性，此后二十年間，從富力、萬達(dá)，再到恒大、碧桂園，挑戰(zhàn)萬科的后來者身上多少都有順馳的影子。隨著欠債 2.4 萬億的恒大橫空出世，外界更愿意把房企這種高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的癥結(jié)稱為 " 恒大病 "。

實(shí)際上，不是其他房企掉進(jìn)了 " 萬科魔咒 "，而是在數(shù)次房地產(chǎn)周期中，清醒的萬科沒有患上 " 恒大病 "。

今年 4 月，王石做客俞敏洪直播間，在被問及為何萬科沒有出現(xiàn)爛尾、暴雷，王石表示：" 首先來講是長期主義，我在萬科曾有這樣的規(guī)定，就是超過利潤 25% 的不做。我之前做電腦、錄像機(jī)做過 700% 的利潤，但是你怎么暴利獲得的，市場一定會懲罰你，讓你加倍吐出來。"

如今房企踩過的雷，萬科也都趟過。萬科是 20 世紀(jì) 80 年代做貿(mào)易起家，最早的時候，貿(mào)易利潤在 80% 以上，但隨著競爭者加入，貿(mào)易利潤走向均值回歸。后來王石做過計(jì)算，把萬科 1984 年至 1994 年的貿(mào)易盈虧相加，結(jié)果是負(fù)數(shù)。

市場暴利終將回歸均值，貿(mào)易如是，房地產(chǎn)亦如是，幾十年前萬科交過的學(xué)費(fèi)，如今的地產(chǎn)商們又交了一遍。

02

一位地產(chǎn)從業(yè)者向盒飯財(cái)經(jīng)總結(jié)萬科的成功秘訣："（萬科）杠桿拉得少，路走的穩(wěn)些。" 這一論斷雖符合外界對這家公司的樸素認(rèn)知，但還不足以解釋它的成功。

論 " 穩(wěn)健 "，市場上不只萬科一家。8 月 18 日，龍湖集團(tuán)披露中期業(yè)績，在市場整體下行的 2023 年上半年，龍湖仍實(shí)現(xiàn)利潤正增長，此外，龍湖在 7 月、8 月累計(jì)償還 83.7 億元的公司債，年內(nèi)到期境內(nèi)債僅剩 1.19 億元。

但同為房企優(yōu)等生，龍湖和萬科在體量上不可同日而語。2022 年全年，龍湖營收 2505.65 億元，約為萬科同期營收的 50%。

實(shí)際上，" 穩(wěn)健 " 更像是萬科的經(jīng)營結(jié)果，而非穿越周期的原因。

IPG 中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向盒飯財(cái)經(jīng)表示，萬科成功秘訣有三：穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況、嚴(yán)格的風(fēng)險控制和戰(zhàn)略布局，以及擁有態(tài)度謹(jǐn)慎、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理層。" 萬科的管理層經(jīng)驗(yàn)豐富，對市場的敏銳洞察力和較高的判斷力使他們能夠做出明智而謹(jǐn)慎的決策。"

清醒、謹(jǐn)慎而專業(yè)的管理層，恰恰是萬科能控制風(fēng)險、穩(wěn)健經(jīng)營的前提。萬通集團(tuán)董事長馮侖認(rèn)為，整個地產(chǎn)行業(yè)有大量股東主導(dǎo)的公司，但是由經(jīng)理人主導(dǎo)，并遵循專業(yè)追求的治理模式和社會責(zé)任導(dǎo)向價值觀的萬科，是獨(dú)一無二的。

萬科幾乎是國內(nèi)最早股份化并上市的公司。1988 年 12 月 28 日，萬科股票正式公開發(fā)行，按照原有的股改計(jì)劃，王石可以獲得 4100 萬股本中 40% 的股份，但王石最終放棄，該舉動使得萬科的經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)徹底分離，給萬科提供了職業(yè)經(jīng)理人文化扎根的土壤。

這種文化對萬科經(jīng)營策略的影響肉眼可見。

當(dāng)下房企暴雷，導(dǎo)火索大多為擴(kuò)張和多元化，萬科并非沒有過這樣的時期，只不過相比其他企業(yè)，它選準(zhǔn)了時機(jī)。

股改后，王石帶領(lǐng)萬科走上了多元化發(fā)展的道路，到 1990 年，萬科初步形成了工業(yè)、商貿(mào)、文化和房地產(chǎn)四大業(yè)務(wù)經(jīng)營架構(gòu)。

從 1984 年到 1994 年，萬科用十年時間進(jìn)行多元化擴(kuò)張，但 " 君萬之爭 " 后，王石愈發(fā)下定通過專業(yè)化形成競爭力的決心。此后萬科用了 8 年時間進(jìn)行 " 收縮 "，從多元化走向?qū)I(yè)化。

在業(yè)務(wù)上做減法的同時，萬科不斷在房地產(chǎn)上做加法來進(jìn)行資本擴(kuò)張。隨著華潤集團(tuán)入主并成為第一大股東，萬科拉開了第二輪擴(kuò)張的序幕，銷售規(guī)模從 2000 年的 37 億增長至 2003 年的 63 億。

到了 2004 年，盡管萬科提出要精細(xì)化、有質(zhì)量的擴(kuò)張，但其擴(kuò)張速度依然令人咋舌。2010 年，萬科成為國內(nèi)第一個銷售額超 1000 億元的房地產(chǎn)企業(yè)。

03

地產(chǎn)業(yè)里獨(dú)樹一幟的公司架構(gòu)和管理模式，讓萬科避開了其他房企企業(yè)家 " 一言堂 " 帶來的風(fēng)險。

2014 年底，在絕大多數(shù)房企還在做大規(guī)模時，萬科則對規(guī)模保持謹(jǐn)慎態(tài)度，取而代之的事關(guān)注回款率和轉(zhuǎn)型，到房地產(chǎn)行業(yè)困難重重的 2022 年，萬科凈資產(chǎn)負(fù)債率 43.7%，仍處于相對安全水平。

早在 2008 年，王石就提出 " 房地產(chǎn)拐點(diǎn)論 "；2012 年，王石稱房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時代逐漸進(jìn)入了白銀時代；2018 年，郁亮又喊出 " 活下去 " 的口號。萬科高層持續(xù)奔走呼號治下，其他一些房企未必沒有嗅到危機(jī)的氣味，但在股東以及高管謀取暴利的訴求下，公司依舊保持?jǐn)U張的慣性。

當(dāng)然，萬科這套模式并非沒有弊端，由于王石為首的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)對公司沒有控制權(quán)，公司持股分散，給外部資本留出了縫隙。2015 年下半年，" 寶萬之爭 " 爆發(fā)，這場股權(quán)爭奪最終以華潤丟掉第一大股東地位，寶能系減持，深圳地鐵成為第一大股東收場。寶萬之爭后，王石也徹底從萬科退休。

雖然寶能最終未能如愿，但曠日持久的股權(quán)之爭一定程度上分散了管理層的精力，遲滯了萬科的發(fā)展與轉(zhuǎn)型。

盡管如此，得益于管理層未雨綢繆，先同行數(shù)年去杠桿降負(fù)債，萬科至今仍是當(dāng)下活得最好的房地產(chǎn)商之一。

如果說碧桂園的暴雷尚在意料之中，那么 8 月 14 日，國資背景的遠(yuǎn)洋集團(tuán)債務(wù)違約則出乎大部分人意料，這兩家公司暴雷后，外界目光紛紛向?yàn)閿?shù)不多未出險房企身上聚焦。這輪拷問中，龍湖以提前還債的方式 " 交卷 "，萬科的解法則是買地。

8 月 16 日，有投資者提問稱 "2019 年中國地產(chǎn) 4 強(qiáng)，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)，其它 3 家都已經(jīng)暴雷了，請問公司存在暴雷可能嗎？" 萬科 A 回復(fù)稱：" 萬科長期堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級 ...... 公司會繼續(xù)保持多元化的融資渠道，保持融資總量基本穩(wěn)定，保有融資彈性，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，確保信用安全。"

此外，碧桂園暴雷的第二天，8 月 9 日，闊別北京土拍市場四年半的萬科卷土重來，以總價 27.4 億元拿下一塊 7.85 萬平米的土地。

時至今日，多次穿越周期仍 " 大而不倒 " 的萬科，儼然已成為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。萬科此時拿地，無疑給悲觀的投資者們注入了一針強(qiáng)心劑。

但這也并不意味著萬科已經(jīng) " 上岸 "，房地產(chǎn)市場即將回暖。" 萬科重啟拿地一方面可以理解為管理層對樓市未來發(fā)展持樂觀態(tài)度的信號，可能意味著他們看到了一些跡象表明樓市在未來向好發(fā)展，另一方面也不排除作為頭部企業(yè)受地方政府邀請為穩(wěn)樓市政策和改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境而‘站臺’的可能。" 柏文喜表示。

市場形勢依舊嚴(yán)峻，萬科前路也迷霧重重。

今年 3 月底發(fā)布的致股東信開篇，萬科提到："2022 年，行業(yè)形勢的嚴(yán)峻性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們在年初的預(yù)計(jì)。" 去年全年，萬科銷售金額 4169.7 億元，同比下降 33.58%。

此外，很長一段時間內(nèi)，王石都反對萬科多元化，他曾經(jīng)聲稱" 就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你 "。如今王石仍健在，但地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，拿地和融資的老路不再管用，他的口風(fēng)也開始變化。6 月 18 日，王石在一場活動中表示，萬科如今還在痛苦的轉(zhuǎn)型中，思考如何增加服務(wù)。

業(yè)績壓力下，短期無虞的 " 老大哥 " 也無法高枕無憂。清醒的萬科或許是最靈敏的風(fēng)向標(biāo)，但市場的風(fēng)向和風(fēng)力并不由它決定。

參考資料：

《龍湖提前還債、萬科持續(xù)穩(wěn)健，馮侖：穿越周期的房企模范生做對了什么？》風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院

《郁亮：萬科以后要賺小錢、長錢和辛苦錢》市界

《時隔四年，萬科歸來！又在北京拿地了》券商中國

《三次穿越行業(yè)周期，萬科 " 活下來 " 靠的是什么？》第一財(cái)經(jīng)

《道路與夢想：我與萬科》王石

《大敗局》吳曉波

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