當前中國樓市面臨房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風險;房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風險。

2018年中國樓市前熱后冷，購房者心態(tài)總體上由客觀轉(zhuǎn)為觀望。

2019年中國樓市如何發(fā)展，12月11日中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2018-2019)》給出了答案。

報告預測，2019年中國樓市將延續(xù)今年9月以來的降溫態(tài)勢，指出當前中國樓市面臨房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風險、房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風險、宏觀經(jīng)濟運行存在過度依賴房地產(chǎn)的風險等三方面風險。

預計2019年樓市延續(xù)9月來的降溫態(tài)勢

報告分析，2018年中國樓市與四季吻合，春暖夏熱秋涼冬冷，8月份之前房地產(chǎn)逐漸升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產(chǎn)形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)開始降溫，這一變化在在房價增速放緩、商品房供求、房地產(chǎn)投資等方面均有體現(xiàn)。

分城市看，2018年全國城市之間的房價差異緩慢縮小。東部城市房價增速顯著降溫，中西部城市房價增速上升明顯;一線城市、二線城市房價同比增速顯著下滑;城市群增速總體放緩，非中心城市增速顯著上升。

報告認為，9月樓市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，一方面是由于政府自去年9月以來的從嚴調(diào)控逐步打破了市場依據(jù)過去經(jīng)驗形成的預期(2018年全國樓市調(diào)控已高達405次，比2017年同期上漲近80%)，另一方面是由于經(jīng)濟下行壓力加大、中美貿(mào)易摩擦、“民營經(jīng)濟退場論”等因素疊加下，悲觀情緒增加，并進一步傳染給房地產(chǎn)市場。

展望2019年中國樓市，報告分析，未來國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢更加錯綜復雜，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性泡沫高懸，樓市預期不僅更加重要，也更加敏感和多變，樓市未來一切皆有可能。

盡管未來預期和市場走勢還有待觀察，報告認為，總體上，2019年中國樓市最可能小幅調(diào)整和再度分化。“在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。”同時，降溫中有起伏，2018年樓市呈現(xiàn)的四季變化在2019年還會延續(xù)?？臻g上，城市分化可能再度凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。

華房指數(shù)最新預測預警結(jié)果也顯示，從2018年第四季度到2019年第三季度，全國層面上的房價增速將有所降低，一線城市的房價增速將逐步下降，并可能出現(xiàn)負增長，二線城市的房價增速將緩慢下降;全國房地產(chǎn)投資增速獲將趨緩，一線城市住房投資增速將波動保持穩(wěn)定，二線城市投資將緩慢下降。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，作出上述預測主要基于三方面重要因素考量：

一是上行的因素還在繼續(xù)起作用，包括城市化帶來的住房需求潛力、有較強韌性的中國經(jīng)濟支撐、炒房的利益機制沒有根本改變、調(diào)控政策還有調(diào)整和操作的較大空間。

二是逆轉(zhuǎn)下行的因素，包括中國宏觀經(jīng)濟仍面臨一定下行壓力、中美貿(mào)易摩擦仍存不確定性，有關(guān)民營經(jīng)濟發(fā)展政策的落實情況待觀察、一、二線城市的房地產(chǎn)價格存在嚴重的結(jié)構(gòu)性價格泡沫、三、四、五線城市存在結(jié)構(gòu)性的數(shù)量泡沫、政府調(diào)控力度絲毫沒有放松等。

三是再度分化的因素，包括，一、二線城市由于需求潛力大但供給不足房價上漲壓力仍較大，三、四、五線城市情況相反，經(jīng)過上一輪超好發(fā)展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，有可能形成新一輪庫存。

當前樓市存在四大問題

報告認為，當前中國樓市存在住房發(fā)展的總量與結(jié)構(gòu)均失衡、市場預期變化更加撲簌迷離、行政調(diào)控弊端逐漸凸顯、制度改革推進依然緩慢等四大問題。具體來講：

總量與結(jié)構(gòu)失衡體現(xiàn)為，一是存量水平超前，當前住房空置率高出10%以下的合理區(qū)間，2017年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達37.6平米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平米的目標，此外，潛在供給巨量，截止2018年10月，全國住宅施工面積達54.2344億，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億;二是供需嚴重錯配，存在五大結(jié)構(gòu)問題，具體為，商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮(zhèn)住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少等。

長期過度使用行政措施，行政調(diào)控產(chǎn)生大量意料不到的問題，導致市場亂象，加劇市場風險，使得行政調(diào)控作用在下降、市場調(diào)節(jié)機制無法發(fā)揮有效作用、扭曲了市場供求關(guān)系和導致房地產(chǎn)泡沫擴展。

此外，市場預期變化方面，由于目前樓市存在總量上長期潛力和短期問題的矛盾、結(jié)構(gòu)性數(shù)量泡沫和價格泡沫的矛盾等兩個矛盾性特征，導致預期對市場的反應(yīng)更加敏感、預期對市場的作用更加重要、預期本身正變得更加不確定。

制度改革方面，改革導致房地產(chǎn)問題的基礎(chǔ)制度，建立房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長效機制，已經(jīng)啟動十年但進展不快，除存在一些技術(shù)性問題外，首先，改革涉及基礎(chǔ)制度的改變，存在不確定性風險，客觀上要求審慎推進，其次，改革涉及重大利益的調(diào)整，一些部門和地方政府缺乏動力或遇到阻力。

“中國房地產(chǎn)奇跡是住房制度改革帶來的，而中國房地產(chǎn)的問題除了階段性必然外，主要源于未完成的改革。”倪鵬飛表示。

報告建議，政府應(yīng)當管好預期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進。

完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范樓市雙向劇烈波動，具體建議如下：

一是，妥善處理和應(yīng)對宏觀問題挑戰(zhàn)，包括中美貿(mào)易摩擦、經(jīng)濟速度和質(zhì)量的關(guān)系、房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的問題等。

二是，持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性。將調(diào)控目標從抑制房價上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定，堅守“只住不炒”和 “因城施策”的調(diào)控思路不動搖，轉(zhuǎn)變調(diào)控手段由行政轉(zhuǎn)交市場，完善調(diào)控措施，將臨時性調(diào)控變成制度化和機制化調(diào)控。

三是，前移和聚焦房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重心。將中央對住房市場監(jiān)控擴展到地方政府調(diào)控預案環(huán)節(jié)，將中央對地方房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點前移到土地市場，將房地產(chǎn)調(diào)控的重點進一步聚焦在金融機構(gòu)。

四是，做好防控樓市雙向劇烈波動預案。針對未來房地產(chǎn)市場的不確定性，各級政府調(diào)控部門要做好防止報復性反彈和失速性下滑的兩手準備和兩套方案。從行政措施、經(jīng)濟措施、輿論引導、社會治理四方面施策。

改革基礎(chǔ)制度，加速建立長效機制方面，報告建議：推出房地產(chǎn)稅;探索以房地產(chǎn)稅和基礎(chǔ)設(shè)施未來收益作為未來還債資金流，發(fā)行市政債券;退出土地財政，調(diào)整中央和地方的財稅關(guān)系，改革中央與地方關(guān)于土地出讓金的分成制度;深化住房制度，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關(guān)系，讓完全保障和部分保障(可通過土地優(yōu)惠出讓、稅收減免、利息補貼)家庭占城市人口的50%左右，加速完善租售并舉制度，改革戶籍制度構(gòu)建常住人口體系。

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