(資料圖片)

3月30日，自然資源部網(wǎng)站發(fā)布《自然資源部 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，進一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟社會發(fā)展。

“帶押過戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接?！皫а哼^戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。

《通知》要求，根據(jù)《自然資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押登記工作的通知》(自然資發(fā)〔2021〕54號)，不動產(chǎn)登記簿已記載禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定，或者《民法典》實施前已經(jīng)辦理抵押登記的，應(yīng)當由當事人協(xié)商一致再行辦理。各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)亍皫а哼^戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

根據(jù)《通知》，地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。模式一：新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

模式二：新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

模式三：抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

《通知》要求各地要結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風險，維護各方當事人合法權(quán)益，保障金融安全。

《通知》要求，各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)及銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強業(yè)務(wù)協(xié)同，推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款協(xié)同機制，進一步探索不動產(chǎn)登記機構(gòu)和銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)“總對總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對接方式。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)要繼續(xù)向銀行業(yè)金融機構(gòu)延伸登記服務(wù)端口，實現(xiàn)預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等業(yè)務(wù)合并辦理，支持轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記以及“雙預(yù)告”登記轉(zhuǎn)本登記一并申請、一并辦理。要通過系統(tǒng)直聯(lián)或“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”等方式，全面應(yīng)用電子不動產(chǎn)登記證明，支持“帶押過戶”網(wǎng)上辦、高效辦。鼓勵推進智能化輔助審核，實現(xiàn)系統(tǒng)自動提示辦事進度、自動反饋業(yè)務(wù)信息，積極探索預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。

銀行業(yè)金融機構(gòu)要圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)新特點，建立健全對應(yīng)的服務(wù)制度，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，制定操作規(guī)程或業(yè)務(wù)指南，完善風險管控機制，及時升級改造信貸審批放款、還款結(jié)算等系統(tǒng)，實現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。要減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)模式，明確資金劃轉(zhuǎn)依據(jù)、時間節(jié)點、具體方式等，實現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全。鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算。引入預(yù)告登記等制度的，要根據(jù)實時推送的預(yù)告登記等結(jié)果信息及時審批、發(fā)放貸款，確保資金按時到賬。

關(guān)鍵詞：