國(guó)有企業(yè)是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要力量，擁有大規(guī)模存量資產(chǎn)，具有盤存量、增權(quán)益、降負(fù)債屬性的金融產(chǎn)品對(duì)于進(jìn)一步做強(qiáng)做優(yōu)做大國(guó)有企業(yè)意義重大。基于公募REITs產(chǎn)品功能與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域天然匹配，近年來，上交所支持央企用好公募REITs，盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

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目前，已有四單央企REITs項(xiàng)目在上交所落地，其中兩單高速公路項(xiàng)目，保障租賃住房項(xiàng)目和清潔能源項(xiàng)目各一單，項(xiàng)目示范效應(yīng)顯著。

四單央企公募REITs融資規(guī)模逾230億元

上交所市場(chǎng)落地的四單央企公募REITs項(xiàng)目，融資規(guī)模232億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、保障性租賃住房、清潔能源三大主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，覆蓋長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)江三角洲、中西部等重點(diǎn)區(qū)域，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，創(chuàng)新規(guī)范并舉，具有良好的示范效應(yīng)。

其中，中交REIT2022年4月28日在上交所上市，募集金額93.99億元，成為央企首單高速公路基礎(chǔ)設(shè)施REITs；中鐵REIT于2022年7月8日在上交所上市，募集金額達(dá)到47.93億元，這是首個(gè)連接成渝兩大中心城市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，同時(shí)也是西部地區(qū)首單基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。

上交所相關(guān)人士表示，中交REIT、中鐵REIT作為央企高速公路基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，為公募REITs市場(chǎng)發(fā)展積累了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和示范效應(yīng)，也為央企搭建資產(chǎn)上市平臺(tái)、打造全周期資本運(yùn)作模式發(fā)揮了標(biāo)桿效應(yīng)。

華潤(rùn)有巢REIT 2022年12月9日在上交所上市，是首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。該項(xiàng)目通過可持續(xù)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式，兼顧了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)保障效應(yīng)，有效緩解了租賃住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性短缺問題。

政府在土地出讓環(huán)節(jié)給予政策支持后，通過市場(chǎng)化規(guī)范運(yùn)營(yíng)，以不高于同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金進(jìn)行定價(jià)，達(dá)到了公募REITs的發(fā)行要求，不依賴政府補(bǔ)貼，匹配公募REITs市場(chǎng)化公開發(fā)行以及長(zhǎng)期投資的特點(diǎn)，在業(yè)內(nèi)人士看來，華潤(rùn)有巢REIT是真正意義上的政府給予政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的典型代表，彰顯了以國(guó)有租賃用地、集體土地入市試點(diǎn)多渠道擴(kuò)大保障性租賃住房供給的示范意義。

而國(guó)家電投REIT今年3月在上交所的上市，則標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)大類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型取得新突破，試點(diǎn)范圍進(jìn)一步覆蓋到新能源領(lǐng)域。

國(guó)家電投通過公募REITs產(chǎn)品建立了新的權(quán)益融資常備渠道、打造了“上市公司+公募REITs”雙資本運(yùn)作平臺(tái)，有助于公司實(shí)現(xiàn)“建、管、融、退”全周期運(yùn)營(yíng)機(jī)制。

目前，國(guó)家電投正在不斷加快金融創(chuàng)新研究，搭建公募REITs、類REITs和Pre-REITs相互銜接、互為補(bǔ)充、全品類全周期覆蓋的立體化創(chuàng)新資產(chǎn)盤活模式和融資體系，逐步構(gòu)建多層次、多渠道的資本運(yùn)作體系。

公募REITs催生國(guó)企改革新空間

長(zhǎng)期以來，國(guó)有企業(yè)形成了大規(guī)模存量資產(chǎn)，亟需一條盤存量、增權(quán)益、降負(fù)債的存量經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑，實(shí)現(xiàn)權(quán)益融資與債務(wù)融資的良性循環(huán)。

在業(yè)內(nèi)分析人士看來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs落地，將進(jìn)一步推動(dòng)央企創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制，引導(dǎo)中長(zhǎng)期資金參與資本市場(chǎng)，加強(qiáng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有助于增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs還有利于國(guó)有資產(chǎn)保值增值。近年來，交通、市政等基礎(chǔ)設(shè)施類上市公司市凈率水平偏低，部分基建企業(yè)市凈率甚至低于0.3倍。相較于股權(quán)融資，REITs基于現(xiàn)金流收益法估值，定價(jià)主要“錨”定于資產(chǎn)價(jià)值，可提供更加合理的整體估值水平。

此外，央企可以通過并表方式繼續(xù)保有對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的控制。上市后，相關(guān)規(guī)則明確了權(quán)益變動(dòng)的“爬坡”信息披露機(jī)制和要約收購(gòu)機(jī)制，能夠有效防止惡意收購(gòu)REITs的控制權(quán)。通過發(fā)行REITs，將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)導(dǎo)入資本市場(chǎng)，將會(huì)為做優(yōu)做強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)提供一個(gè)重要路徑。

上交所成為央企公募REITs發(fā)行上市的主要場(chǎng)所

公募REITs試點(diǎn)啟動(dòng)已滿三年，隨著首批擴(kuò)募項(xiàng)目的平穩(wěn)上市，市場(chǎng)發(fā)展已步入新階段。

截至7月31日，上交所共有19單REITs上市，單數(shù)占比68%，融資規(guī)模717億，規(guī)模占比73%，成為公募REITs發(fā)行上市的主要場(chǎng)所。已上市REITs回收資金主要用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，帶動(dòng)投資近3500億元，為國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了強(qiáng)大支撐。

目前，全市場(chǎng)共有5單央企公募REITs成功上市。其中，上交所共有4單，底層資產(chǎn)覆蓋收費(fèi)公路、保障性租賃住房和新能源等多種資產(chǎn)類型，在盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資方面發(fā)揮了標(biāo)桿作用。

證券時(shí)報(bào)記者獲悉，今年還將有2-3單央企公募REITs在上交所發(fā)行上市。

上交所支持央企用好公募REITs工具

下一步，上交所將繼續(xù)打造央企公募REITs典范，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國(guó)家戰(zhàn)略。

今年4月，在上交所聯(lián)合各方在北京舉行的中央企業(yè)座談會(huì)上，上交所總經(jīng)理蔡建春表示，支持央企用好公募REITs盤活存量資產(chǎn)，精選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，盡快推動(dòng)落地，“積極做好政策引導(dǎo)和服務(wù)支持，發(fā)揮資本市場(chǎng)全產(chǎn)品線功能作用，助力央企靈活運(yùn)用多元化的資本市場(chǎng)工具，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

記者獲悉，上交所將按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)“進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行十二條”工作部署，發(fā)揮好公募REITs市場(chǎng)功能，助力央企更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

具體為深入總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步做好REITs市場(chǎng)組織培育、機(jī)制制度建設(shè)、基礎(chǔ)資產(chǎn)拓展、項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行、擴(kuò)募等各項(xiàng)工作，推動(dòng)REITs市場(chǎng)繼續(xù)向縱深發(fā)展；立足市場(chǎng)組織者的功能定位，進(jìn)一步做好投資者發(fā)展與培育，形成市場(chǎng)合力和項(xiàng)目積聚，充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs新工具的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，突出買方市場(chǎng)建設(shè)，豐富投資者類型，引導(dǎo)更多長(zhǎng)期資本入市，構(gòu)建投資新生態(tài)。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）

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