人口在100萬-500萬的近70個城市落戶或將放寬，業(yè)內稱或將變相降低購房門檻，應避免樓市大起大落

落戶、城鎮(zhèn)化與房地產息息相關。4月8日，國家發(fā)改委印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》(下稱“《任務》”)提到，城區(qū)常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。

一石激起千層浪，結合之前不少城市發(fā)布的人才落戶新政，引起市場熱議。落戶政策在打通戶籍壁壘、促進人員流通、提供公平的教育與醫(yī)療等資源上，具有積極意義。此外，戶籍改革是新型城鎮(zhèn)化的一部分，與房地產關系緊密。如今，國家發(fā)改委提出放寬落戶條件，對于哪些城市樓市將產生什么影響?

70城或將放寬落戶

《任務》指出，要繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎上，城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。

值得關注的是，上述關于落戶政策的表述，與此前的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》(下稱“《規(guī)劃》”)的表述有著很大的變化?！兑?guī)劃》指出，合理放開城區(qū)人口100萬-300萬的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬-500萬的大城市落戶條件，嚴格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī)模。特大城市可采取積分制等方式設置階梯式落戶通道調控落戶規(guī)模和節(jié)奏。

分析來看，100萬-300萬人口的城市，表述從“合理放開”到“全面取消落戶限制”，300萬-500萬人口的城市，表述從“合理確定”到“全面放寬落戶條件”，500萬以上人口的超大特大城市，表述從“嚴格控制”到“大幅增加落戶規(guī)模”。總體來看，落戶政策正全面放寬。

在業(yè)內人士看來，放寬落戶條件有助于降低人口導入門檻、加快農民的市民化進程，預計會形成一波新的紅利，這其中就包括對于購房需求的提升。

根據(jù)上述《任務》，從人口上來看，哪些城市將具備放寬落戶的條件呢?

住建部發(fā)布的《2017年城鄉(xiāng)建設統(tǒng)計年鑒》顯示，城區(qū)人口超過500萬的城市有北上廣深等一線城市，以及重慶、天津、成都、南京、武漢等二線城市。城區(qū)人口在100萬-500萬的城市近70個，其中300萬-500萬人口的城市分別有西安、沈陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春、太原等;100萬-300萬的城市分別有太原、長沙、蘇州、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無錫、合肥、東莞、烏魯木齊、貴陽、洛陽、徐州、廈門、唐山、寧波、邯鄲、蘭州、臨沂、淄博、常州、溫州等。

專家稱將刺激購房需求

落戶帶來人口的流入，人口的流入帶來居住、教育、醫(yī)療等各種衣食住行方面的需求。因此，落戶與房地產密切相關。

恒大集團首席經(jīng)濟學家、研究院院長任澤平在談到房地產發(fā)展時曾提過一個觀點：“長期看人口，中期看土地，短期看金融”。在他看來，從房地產的供需角度看，人口是需求，土地是供給，金融是杠桿。所以房地產核心就是看人往哪里流動，這個區(qū)域土地供給情況，以及金融貨幣杠桿情況。

對于放寬落戶政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這或將強化各地人才落戶等相關政策，對購房需求等影響比較大。其中，對于500萬人口以下的大城市，要全面放寬落戶政策，并全面取消重點群體落戶政策，這意味著后續(xù)類似大中專院校畢業(yè)生落戶方面，不僅不會設置障礙，而且還可能會給予各類鼓勵措施，諸如購房和租房補貼等。另外，政策有較大突破的還有超大特大城市，此類城市過去落戶政策比較緊，有所調整，明確了要把社保和居住證等作為落戶的主要因素，這樣是有助于一些工作時間長、有比較穩(wěn)定就業(yè)機會群體落戶，這也體現(xiàn)了公平性。

在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來，落戶新政主要是針對中小城市，對其人口導入有一定的作用。在他看來，目前這些城市的房地產仍存在去庫存壓力，通過人口導入，將能夠刺激購房需求，有利于去庫存。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，目前來看，全國除了京滬，大部分城市落戶難度已經(jīng)不大，放開落戶政策，有利于已經(jīng)在城市生活的群體獲得城市的公共資源。對房地產市場來說，也有了穩(wěn)定的市場需求。

但一位不愿具名的房企高管給出不同看法：“落戶新政對于推動城鎮(zhèn)化進程，有一定的作用，但不能估計過高。因為政策主要還是推動農村人口進城落戶，隨著農村土地制度改革和農村土地確權，越來越多的農村人，不想放棄農村的土地和房產權益，進城而不一定落戶，因此，對樓市不會有太明顯的影響。”

警惕投資客借政策落戶購房

事實上，此前已經(jīng)有不少城市放寬了落戶限制。中原地產統(tǒng)計顯示，在2019年發(fā)布各種人才引進與落戶政策的城市已經(jīng)超過50個，從力度與數(shù)量來看，刷新歷史紀錄。特別是二三線城市，人才引進與落戶政策井噴。

4月3日，杭州發(fā)布《關于貫徹落實穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)增長促進實體經(jīng)濟發(fā)展政策舉措的通知》，其中指出“全日制大學專科及以上人才在杭工作并繳納社保的，可直接落戶”。此前，杭州的落戶政策要求，45周歲以下本科人才及35周歲以下專科人才，在杭居住滿一年及以上并連續(xù)繳納一年以上的社會保險(不含補繳)。

值得關注的是近期石家莊出臺的“零門檻”落戶政策。3月18日，石家莊發(fā)布新政稱，全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶，民眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區(qū)、縣(市)城區(qū)和建制鎮(zhèn)，配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷。

僅憑居民身份證、戶口簿就可以落戶，可以說基本是“零門檻”，在吸引人才方面，石家莊可謂拿出了最大的誠意。此外，包括杭州、南京、西安、武漢、鄭州、天津、長沙、成都等城市都已執(zhí)行了寬松的人才落戶規(guī)定。

落戶政策在爭奪人才的同時，也變相降低了購房門檻。眾所周知，多數(shù)城市的限購政策，多以戶籍為衡量標準。大多數(shù)城市的購房標準都是本地戶籍可購房兩套，外地戶籍可購買一套。

張大偉表示，人才政策變相地降低了限購門檻，將人才吸引來之后，推向本來就供需結構緊張的房地產市場，這明顯帶來了房地產市場的上漲預期。“大部分城市沒有做好吸引人才后如何留住人才的準備，簡單的吸引只能導致房地產市場波動，甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策在不同城市落戶購房的可能性。”

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