察勢(shì)者智，馭勢(shì)者贏。把握時(shí)代新經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，明晰資產(chǎn)占位定律，“不確定”中尋找“確定”，才能掌握核“芯”資產(chǎn)配置“密碼”、守護(hù)財(cái)富健康。

(資料圖片僅供參考)

2023年6月22日，合富?天鑽匯邀請(qǐng)房地產(chǎn)界、金融界擁有前瞻視野的精英嘉賓——合富·天鑽匯業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人林嘉堯先生、合富輝煌廣州公司市場(chǎng)首席分析師馮佩云女士、金融界投資專家夏磊先生，專為高凈值人士禮獻(xiàn)一場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)年度盛典，以一場(chǎng)主題為『打開核“芯”物業(yè)之門——合富·天鑽匯禮遇成功人士』的圓桌論壇，展開頂流思想碰撞，分享核“芯”物業(yè)資產(chǎn)甄選之道。

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)共邀約了近15家經(jīng)營穩(wěn)健、實(shí)力雄厚的開發(fā)商、300組高凈值客戶蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，十余家媒體到場(chǎng)參加并作活動(dòng)報(bào)道。

01 當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)的主要特征

“中長(zhǎng)期”有挑戰(zhàn)

“中短期”不悲觀

夏磊先生表示，從市場(chǎng)情緒反饋，今年年初隨著疫情恢復(fù)后的效果不如預(yù)期、第二季度的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較差、美聯(lián)儲(chǔ)加息仍在持續(xù)……這些因素都使得今年上半年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與去年上半年很像，有“過山車”的感覺。

從外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響看，今年年中，美國從去年年初至今進(jìn)行10輪加息后按下“暫停”鍵。專家認(rèn)為，這一行為對(duì)美國經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到明顯的降溫和抑制作用，相反此舉利好中國人民幣匯率的走強(qiáng)，中國央行貨幣政策也預(yù)計(jì)會(huì)迎來更加寬松的環(huán)境，有助于恢復(fù)市場(chǎng)的信心和預(yù)期。

從房地產(chǎn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)及政策面看，夏磊先生認(rèn)為由于此前房地產(chǎn)低基數(shù)效應(yīng)，所以2023年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)只能說是部分指標(biāo)有所改善。但他認(rèn)為國家對(duì)下半年或者延續(xù)至明年初“一籃子”政策措施的出臺(tái)已定調(diào)，可能涉及的范疇是最直接有效的“財(cái)政政策”、“貨幣政策”、“穩(wěn)內(nèi)需、拉消費(fèi)”的政策（重點(diǎn)是對(duì)房子和汽車的消費(fèi)推動(dòng)）、“產(chǎn)業(yè)政策”（傾向新科技產(chǎn)業(yè)）等。

從中國經(jīng)濟(jì)動(dòng)能看，夏磊先生非?？春弥袊靶陆?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入的動(dòng)力。例如近兩年中國新能源汽車市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，從2020-2022年基本翻了4倍；1-5月份，新能源汽車出口增長(zhǎng)1.6倍，中國首次成為世界最大汽車出口國。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能已跑出加速度。

夏磊先生用一句話概括當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：“‘中長(zhǎng)期’有挑戰(zhàn)，‘中短期’不悲觀。”尤其是對(duì)于下半年，隨著國內(nèi)一攬子政策出臺(tái)、美聯(lián)儲(chǔ)暫停加息、房地產(chǎn)逐步穩(wěn)住以及新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成效顯現(xiàn)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)將會(huì)走向復(fù)蘇，要保持一定的定力和信心。

“新二元結(jié)構(gòu)”下經(jīng)濟(jì)是“相對(duì)的”

流動(dòng)性良好的建議“置業(yè)”抗“通脹”

林嘉堯先生認(rèn)為，當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀符合近年來我國出現(xiàn)的新經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象——“新二元結(jié)構(gòu)”論。新二元結(jié)構(gòu)中“國計(jì)”和“民生”這二元在資源和資金配置上，是呈現(xiàn)嚴(yán)重分化的，是一種“不平衡”和“割裂”的狀態(tài)。第一元就是“國計(jì)”；第二元就是“民生”。前者“國計(jì)”是用來干大事的，跟國家戰(zhàn)略有關(guān)的領(lǐng)域或者一些國有企業(yè)。它包括重要的基礎(chǔ)設(shè)施、高科技，解決“卡脖子”的先進(jìn)的一些企業(yè)或平臺(tái)等等。“民生”就是和老百姓的生活息息相關(guān)的，大部分的就業(yè)機(jī)會(huì)在這里。

近年來M2猛放水，像今年2月M2增長(zhǎng)創(chuàng)7年新高。那為什么國家在貨幣流動(dòng)性大的時(shí)候，很多百姓還是覺得手上沒錢？因?yàn)殄X都流向了“國計(jì)”部分在循環(huán)，沒有流向“民生”。所以在“國計(jì)”部分會(huì)感覺出現(xiàn)“通脹”。“民生”部分就是覺得是經(jīng)濟(jì)收縮了，他們受經(jīng)濟(jì)影響會(huì)通過還債、降低消費(fèi)來抵御風(fēng)險(xiǎn)。

合富·天鑽匯業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人·林嘉堯先生

在此啟示下，林嘉堯先生總結(jié)當(dāng)下“新二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)”下經(jīng)濟(jì)狀態(tài)對(duì)不同的主體而言，影響是相對(duì)的、割裂的。他建議流動(dòng)性好、資金充足的客戶，可以通過配置高端核“芯”物業(yè)去抗“通脹”。

02 房產(chǎn)還能否成為資產(chǎn)配置的優(yōu)選項(xiàng)

應(yīng)對(duì)“不確定”

把握“確定性”與“稀缺性”

夏磊先生指出，不確定的環(huán)境中，資產(chǎn)配置要遵循兩大核“芯”原則，一是降低收益預(yù)期；二是降低風(fēng)險(xiǎn)，追求一些“確定的”、“核‘芯’”的、“稀缺”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在資產(chǎn)配置的多選項(xiàng)中，夏磊先生強(qiáng)調(diào)“房子依然是資產(chǎn)配置的基礎(chǔ)和前提”。在資產(chǎn)配置比例上，他給出“3：4：3”的比例建議：房產(chǎn)配置占比約30%，低風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性比較好的現(xiàn)金及固收理財(cái)占比40%、權(quán)益類資產(chǎn)配置占比約30%。

金融業(yè)界投資專家·夏磊先生

做房產(chǎn)配置需要選擇怎樣的房子？夏磊先生認(rèn)為應(yīng)具備三大核“芯”因素：核“芯”城市、核“芯”區(qū)域、核“芯”房產(chǎn)?？疵绹~約及洛杉磯、英國倫敦、法國巴黎、日本東京等過去40年房地產(chǎn)的變化，這些核“芯”城市的房?jī)r(jià)依然是漲幅最高的。市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，在經(jīng)濟(jì)越不好的時(shí)候，核“芯”城市核“芯”區(qū)域的核“芯”房產(chǎn)，波動(dòng)性小，流動(dòng)性越好，是房產(chǎn)配置的優(yōu)選。

“雞蛋”應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇·放對(duì)籃子

現(xiàn)在的“錢”要放在哪里？林嘉堯先生表示，這是今年很多投資者比較困惑的問題。大家都覺得目前可供選擇的籃子類型多樣化，有房地產(chǎn)、股票、銀行儲(chǔ)蓄、股權(quán)、黃金等。但“雞蛋”放哪才能更好地分散風(fēng)險(xiǎn)？

股權(quán)，金融人士看好它的前景，但很考驗(yàn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)和專業(yè)眼光；股票，需要非常強(qiáng)的專業(yè)性和對(duì)市場(chǎng)敏感的把握度，建議非專業(yè)人士謹(jǐn)慎選擇；黃金，屬于硬通貨，但目前黃金價(jià)格達(dá)到了近五年最高位，不建議現(xiàn)在高位入手；儲(chǔ)蓄，今年銀行存款利率進(jìn)入到2%的階段，儲(chǔ)蓄收益下降，也影響資產(chǎn)增速。

房子，最近國家密集發(fā)聲，全國多地從公積金上限、貸款比例等不同角度放松條件，接下來還有很多政策出臺(tái)。豪宅因?yàn)殡y以復(fù)制的產(chǎn)品力成就它的稀缺性，從而決定了它的資產(chǎn)屬性，從未來十年甚至更長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房子也許不會(huì)像以前一樣能獲得暴利，但肯定是投資籃子里很重要的一“籃”。

需求回歸城市中心

廣州優(yōu)質(zhì)物業(yè)領(lǐng)跑

當(dāng)前二手樓市交投不理想，主要還是供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格所致。這是馮佩云女士的見解。

從結(jié)構(gòu)看，廣州80年代實(shí)施福利分房，2000年進(jìn)入商品房時(shí)代。這樣的發(fā)展背景下，現(xiàn)在市場(chǎng)上的二手房大部分是20-30年左右樓齡的房子，且或多或少存在明顯缺陷，如結(jié)構(gòu)布局落后、通風(fēng)采光差、朝向不好，面積小、無車位等等。

從房?jī)r(jià)看，廣州樓市大致經(jīng)歷了2009年、2016年、以及2020年下半年~2021年一季度三次明顯的價(jià)格上漲。這三次價(jià)格上漲相同的是，都是首先由市中心開始，然后向外圍傳遞；但最近這一次的價(jià)格上漲行情，并沒有傳遞到外圍，外圍的價(jià)格不但沒有上漲，更是持續(xù)下調(diào)。所以目前市區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)在一個(gè)比較高的水平。這種結(jié)構(gòu)和價(jià)格，既無法充分滿足改善換房需求，也不能很好地形成階梯式的住房消費(fèi)。

在馮佩云女士看來，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)之所以能夠成為資產(chǎn)配置的擇優(yōu)選項(xiàng)，不單因?yàn)樗斜Ｖ怠⒃鲋的芰?，而且還擁有較強(qiáng)的流動(dòng)性。優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，本來就鮮有放售，所以這類房子一但放賣，容易受追捧，只要定價(jià)合理，基本很快就能成交。所以當(dāng)下市場(chǎng)不是缺房子，而是缺“好房子”。

再看一手樓市。合富大數(shù)據(jù)顯示，2022年一線城市北上廣深一手住宅成交量跌幅在不同能級(jí)城市中居末，價(jià)格穩(wěn)中有升。

在廣州，2022年一手住宅全年成交面積下降了30%；傳統(tǒng)中心四區(qū)，只減少了15%，但價(jià)格上漲了10%。明顯優(yōu)于大市；一手住宅成交金額前五樓盤，傳統(tǒng)中心區(qū)占了三個(gè)項(xiàng)目，而2021年只有一個(gè)項(xiàng)目。同期，總價(jià)1000萬以上成交套數(shù)，同比增長(zhǎng)超過20%、單價(jià)10萬元/㎡以上成交套數(shù)，同比增長(zhǎng)超過40%。

合富輝煌廣州公司市場(chǎng)首席分析師·馮佩云女士

馮佩云女士認(rèn)為，這些數(shù)據(jù)說明：一線城市韌性較強(qiáng)；當(dāng)下房產(chǎn)的需求回歸城市中心；高端、豪宅物業(yè)逆市受追捧。國家對(duì)房地產(chǎn)的最新“定性”：房地產(chǎn)依然是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，重“質(zhì)”不重“量”。

03 如何選對(duì)廣州核“芯”物業(yè)

廣州核“芯”地段演變

林嘉堯先生認(rèn)為廣州核“芯”物業(yè)包含兩個(gè)要素：核“芯”地段競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品力。

說到地段，要看廣州豪宅核“芯”地段的演變。廣州豪宅的1.0時(shí)代，豪宅出現(xiàn)在霸占了城央與江景資源的二沙島、濱江東；廣州豪宅2.0時(shí)代，出現(xiàn)“大而奢”的星河灣等豪宅項(xiàng)目；2010年亞運(yùn)會(huì)之后，珠江新城異軍突起成為商務(wù)中心，以CBD地段和稀有江景優(yōu)勢(shì)開啟廣州豪宅3.0時(shí)代。

“十四五”規(guī)劃后，廣州豪宅核“芯”區(qū)發(fā)生了很大變化，珠江新城是現(xiàn)在廣州當(dāng)之無愧的中心，而琶洲與金融城是廣州CBD“金三角”兩翼?！敖鹬榕谩背蔀閺V州豪宅的核“芯”地段。另外每個(gè)區(qū)域基本都有各自的“標(biāo)桿”物業(yè)，比如番禺、南沙、西部等都有一定的標(biāo)桿物業(yè)也同樣備受市場(chǎng)追捧。

高凈值人群的資產(chǎn)配置邏輯

再看核“芯”物業(yè)的另一個(gè)要素：產(chǎn)品力。林嘉堯先生認(rèn)為，在廣州，城市更新受益者、創(chuàng)二代、oldmoney、海歸青年“四大類高凈值人群”對(duì)城市核“芯”物業(yè)資產(chǎn)的配置邏輯存在明顯的差異，對(duì)產(chǎn)品的傾向偏好不同。

城市更新受益者：在城市更新拆遷中的受益人群，務(wù)實(shí)，低調(diào)，更傾向于大社群、大社區(qū)，地緣情結(jié)重，鐘情城央大社區(qū)。

創(chuàng)二代：從小生活環(huán)境優(yōu)越，愿意嘗試新事物，偏好城市核心地段CBD或江景物業(yè)。

Oldmoney：指“創(chuàng)一代”例如潮汕老板等，一般做實(shí)業(yè)起家，更喜歡江景、山景、稀缺資源，尤其關(guān)注風(fēng)水。

海歸青年：視野更開闊，接受度更高，愿意嘗試新事物，更關(guān)注新穎、超前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，例如一些大平層、酒店資產(chǎn)更能吸引他們的關(guān)注。

擁抱新預(yù)期 迎接好未來

讀懂政策，去緊跟國家風(fēng)向的步伐，做出合適的資產(chǎn)配置決策，才能從容跨越經(jīng)濟(jì)周期。

撥開“房產(chǎn)稅”的迷霧，馮佩云女士認(rèn)為，短期2~3年內(nèi)，房產(chǎn)稅不具備全面開征的條件。窗口期建議大家合理調(diào)整自己的核“芯”物業(yè)資產(chǎn)配置，提高房屋品質(zhì)，達(dá)到優(yōu)化家庭房屋資產(chǎn)。

期望如各位專家所言，多層面利好疊加下，房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)面在今年下半年的修復(fù)及維穩(wěn)可期。

04 攜手15席臻萃豪宅物業(yè) 全新星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

本次活動(dòng)聯(lián)動(dòng)邦華、僑鑫、星河灣、城投、霍英東集團(tuán)等多家知名品牌房企，發(fā)布的優(yōu)質(zhì)物業(yè)涵蓋酒店資產(chǎn)、新世代豪宅、江島物業(yè)、新登場(chǎng)城芯資產(chǎn)、墅級(jí)物業(yè)、金珠琶資產(chǎn)，CBD旁資源豪宅等7大類，多維度產(chǎn)品類型滿足高凈值客戶群體多方位的需求，也進(jìn)一步體現(xiàn)了合富輝煌作為“廣州豪宅發(fā)展史的見證者”，在廣州乃至大灣區(qū)豪宅代理市場(chǎng)中的統(tǒng)帥地位。

合富·天鑽匯成立以來，被喻為房地產(chǎn)的“私人銀行”，本次活動(dòng)中也由合富·天鑽匯副總經(jīng)理黃幗媚女士帶領(lǐng)鑽級(jí)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，上臺(tái)發(fā)布全新升級(jí)的合富·天鑽匯星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

合富·天鑽匯2023核“芯”資產(chǎn)物業(yè)巡禮圓滿盛啟，作為已經(jīng)持續(xù)多屆的行業(yè)盛事，將持續(xù)為高凈值客戶預(yù)見大灣區(qū)財(cái)富價(jià)值先機(jī)，同時(shí)也為城市、行業(yè)帶來積極深遠(yuǎn)的影響。

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