今年長三角樓市“金三”不再，“銀四”卻可期?據(jù)上海鏈家統(tǒng)計，3月上海新房成交48.9萬平方米，環(huán)比增加139.7%，但較去年同期減少34.1%，這也是自2012年以來，上海成交表現(xiàn)最差的3月。

不過，4月，隨著房企扎堆領(lǐng)出預(yù)售證，清明小長假成了不少上海剛需客戶的看盤日。據(jù)統(tǒng)計，近期上海有21個項目拿了預(yù)售證，將于4月陸續(xù)開盤。南京在4月也將有29個樓盤開盤，其中7個純新盤。包括環(huán)杭區(qū)域在內(nèi)，杭州4月一共有27個項目將開盤，其中兩個純新盤。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，新盤扎堆對二手房市場影響不大，因為大部分置換的買家早就出手了二手房，等著買新房，這從3月份二手房成交與去年相比減少也可見一斑。

他進而指出，最近新盤入市認籌場面沒有那么火爆，比如有項目在3月初開售時并未出現(xiàn)“清盤”。而市中心很久沒有新盤出售，這導(dǎo)致蓄客時間充足，加上限價，項目預(yù)售證獲批的價格與客戶預(yù)期價格有落差。一二手房倒掛明顯，通常會出現(xiàn)一波行情。

“不難看出市場消費力還是有的，市場也漸趨平穩(wěn)，不管一手還是二手市場，成交均沒有走向斷崖式下滑。”盧文曦說。

一二手價格倒掛的樓市

根公開信息統(tǒng)計，上海4月將入市的21個項目，有9000套左右房源公開銷售，大部分項目一次性供應(yīng)超過400套。

此次開盤的項目有一部分位于中環(huán)，其中有6個屬于高端項目，均價超過8萬元/平方米，且正如盧文曦所言，這部分客群經(jīng)過較長時間沉淀，購買欲旺盛。比如靜安府項目均價8.7萬元/平方米，此次參與開盤搖號563人，選房比例達1:1.8。4月4日，該項目開盤，當日推出319套住宅，成交約290套。

部分新推出的項目也出現(xiàn)了一二手房價倒掛現(xiàn)象。4月6日，在上海派項目售樓處外的小廣場上，站滿了項目各個代理公司的銷售人員，他們有的在等約好的客戶看房，有的在現(xiàn)場與尚未預(yù)約的買家搭訕。最后由于人流過多，看樣板房和進售樓處開始限流，在售樓處外可見兩條隊伍在等待入場。

21世紀經(jīng)濟報道記者隨后去上海派樓盤外的中介公司詢價，發(fā)現(xiàn)二手房價格已在3.1萬-3.3萬元/平方米。

與此情形類似，位于青浦的綠地波洛克公館項目，均價2.9萬元/平方米。而2018年1-2月，上海郊外環(huán)一手房成交均價在3.8萬元/平方米，顯然有明顯價格優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，2018年至今，在上海已拿到預(yù)售證的近30個樓盤中，均價低于3萬元/平方米的樓盤僅6個。

另一個受到熱捧的樓盤當屬中糧前灘海景壹號，據(jù)其公布的一房一價信息，均價在8.7萬元/平方米，最低單價7.3萬元/平方米。而據(jù)部分網(wǎng)站顯示，其二手房掛牌價格在10萬-13萬元/平方米不等。

另一方面，上海近期掛出分別位于寶山共康、嘉定江橋的兩幅宅地，起拍樓板價已達3萬元/平方米，一定程度上也影響了市場情緒。

一名長期觀察上海樓市的業(yè)內(nèi)人士指出，這一輪開盤售價基本低于買家預(yù)期，但網(wǎng)簽速度可能會放緩，目前網(wǎng)上房地產(chǎn)現(xiàn)實的數(shù)據(jù)表明，成交面積比較靠前的項目多分布于金山、奉賢等板塊。

房企加速資金回籠？

房企此次扎堆推盤，加速資金回籠的意圖也非常明顯。

以杭州為例，此前宣布搖號新政還在等待細則出臺的時間段里，就有樓盤抓緊時間出貨。如奧體板塊的陽光城·檀悅(資料、團購、論壇)項目，在3月28日連夜開盤;還有萬科·海上明月項目，也在3月30日臨時通知客戶，當晚加推。

克而瑞統(tǒng)計顯示，3月28日至4月3日，杭州市區(qū)新房共成交3563套。而集中成交的3月29-30日這兩天，完成近2000套成交。

如果按照5萬元/平方米的均價匡算，上海此輪新盤入市，企業(yè)整體可實現(xiàn)4.5億元現(xiàn)金回籠。此次上海、南京、杭州新開盤中，金茂、華潤、融創(chuàng)、保利、融信、金輝等知名房企均有參與。

與此同時，第三方研究報告顯示，2016年以來全國合計成交的770余宗高價地塊中，截至2017年底已開盤項目僅30個左右，上市率不足4%。而部分企業(yè)集中獲取了多宗高價地，且部分地塊拿地樓面價已接近或超過限售價格及周邊在售房價，去化壓力較大。2018年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨融資端與銷售端的雙重壓力。僅從債券資金兌付壓力來看，房企2018年已經(jīng)步入集中還款期，面臨一定的現(xiàn)金流考驗。

新城控股高級副總裁歐陽捷此前也曾表示，預(yù)計今年M2增速可能回落，在新格局下房企融資的新門檻必然提高且向優(yōu)勢企業(yè)傾斜。為此，今年很多房企都在盤算“快銷走量”。

同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2017年12月以前，境內(nèi)再融資為最主要的股權(quán)融資方式，但2017年12月以來，其監(jiān)測的40家上市房企股權(quán)融資方式均為執(zhí)行股票期權(quán)計劃，境內(nèi)再融資額連續(xù)三月為0。2018年3月，同策監(jiān)測的房企實現(xiàn)股權(quán)融資總額折合人民幣共計8.14億元，占融資總額的1.3%，相較于2月的2.47億元，環(huán)比呈倍數(shù)增長。同時房企海外配股融資額大幅減少。

而剛過去的年報季中，不少房企管理層均表示出對市場表現(xiàn)的擔憂，認為今年去化壓力仍然存在。

關(guān)鍵詞： 長三角 樓市 金三