本輪城中村改造立足實(shí)際，更強(qiáng)調(diào)發(fā)展的質(zhì)量與效益，與上次棚改顯著不同。城中村改造的經(jīng)濟(jì)意義值得重視。

第一大經(jīng)濟(jì)意義是改善民生，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境高質(zhì)量發(fā)展。當(dāng)前城中村“臟亂差”的現(xiàn)實(shí)，與人民“住好房”需求相背離。首先，建筑老舊，存在安全隱患。城中村存在較多年久失修建筑，房屋逐漸破損老化，同時(shí)私搭亂建、擅自加層等違法改擴(kuò)建現(xiàn)象嚴(yán)重，不滿足基本的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。其次，住房基礎(chǔ)設(shè)施不完善，居住條件差。由于建筑規(guī)劃缺乏監(jiān)督指引，房屋成套率低，缺少水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施配套，存在道路狹窄、排水不暢、缺乏固定的垃圾存放場所等問題導(dǎo)致居住環(huán)境差。再次，缺乏公共服務(wù)配套。城中村位于城市建成區(qū)內(nèi)，但未被城市公共服務(wù)覆蓋。

第二大經(jīng)濟(jì)意義是形成有效需求，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。城中村改造拉動內(nèi)需主要涉及四大方向：新建商品房銷售和投資，包括為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業(yè)主非定向再置業(yè)、改造地塊騰退后供應(yīng)的新建商品房、騰退后新增保障性住房；住房租賃消費(fèi)，供給端有村民將富余的安置房出租，需求側(cè)有異地安置期間村民階段性過渡租賃和原有租戶再租賃；房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的消費(fèi)和投資，帶動建筑業(yè)、機(jī)械工業(yè)、電器機(jī)械、電子及通信設(shè)備制造業(yè)等房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)；配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，包括教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施，公共交通、水電氣熱、污水垃圾處理等城市基礎(chǔ)設(shè)施。

(資料圖片僅供參考)

筆者預(yù)計(jì)5年改造周期內(nèi)，樂觀情形下21城累計(jì)拉動住宅銷量9.7億平方米、占全國住宅總需求量的17%；謹(jǐn)慎情形下拉動2.8億平方米、占比4.9%。如果按照房地產(chǎn)銷售面積比例將范圍擴(kuò)大到含I型城市的35城，預(yù)計(jì)樂觀、謹(jǐn)慎情形下改造期內(nèi)累計(jì)拉動商品住宅銷售面積分別為14.4億、4.2億平方米，分別占全國商品住宅需求總量的25.3%、7.3%。

第三大經(jīng)濟(jì)意義在于補(bǔ)齊城市建設(shè)治理短板，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。從城市規(guī)?？矗丁笆奈濉毙滦统擎?zhèn)化實(shí)施方案》提出，積極破解“大城市病”，推動超大特大城市瘦身健體。中國過去許多中心城市進(jìn)行“攤大餅”式的發(fā)展，城鎮(zhèn)化不徹底，過度追求擴(kuò)張，導(dǎo)致交通、人口、生態(tài)環(huán)境等方面問題突出。從城市功能看，好的城市風(fēng)貌應(yīng)該是職住平衡、有完備的產(chǎn)業(yè)配套，能解決部分居住區(qū)就業(yè)。但當(dāng)前城中村大多是簡單的雜亂居住區(qū)，產(chǎn)業(yè)缺失或老化，亟待升級。

城中村改造是促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

第一，引導(dǎo)城市集約化發(fā)展。通過城中村改造，完善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使城市的發(fā)展模式由追求“大而全而散”轉(zhuǎn)向追求“特而強(qiáng)而優(yōu)”，從而約束城市規(guī)模。第二，提高城市管理效率。通過對土地性質(zhì)重新規(guī)劃，使城中村納入城市發(fā)展規(guī)劃，提高土地資源的利用效率，推動城市公共資源向更加緊湊、高效的方向發(fā)展。第三，植入產(chǎn)業(yè)。以城中村改造為契機(jī)，結(jié)合城中村自身情況，發(fā)展合適產(chǎn)業(yè)。對無產(chǎn)業(yè)型城中村，依據(jù)城中村自身資源建立合適產(chǎn)業(yè)；針對產(chǎn)業(yè)型城中村，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級。第四，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。通過引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)或城中村原有產(chǎn)業(yè)升級，帶動就業(yè)與周邊物業(yè)價(jià)值提升，增加持續(xù)性利稅收入。

第四大經(jīng)濟(jì)意義是調(diào)整供需格局，推動房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。經(jīng)過多年發(fā)展，城市核心區(qū)可供地塊銳減，尤其是一、二線城市，缺乏核心區(qū)土地供應(yīng)。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區(qū)住宅用地供應(yīng)十分稀缺，土地供應(yīng)郊區(qū)化，但大量購房者的購房需求、租房者的租賃意愿回歸城市核心區(qū)，造成了大城市住房供需錯(cuò)配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區(qū)的土地重新釋放供應(yīng)出來，在此基礎(chǔ)上，建造功能齊全的現(xiàn)代化建筑，滿足多方需求。

房地產(chǎn)供給側(cè)改革

城中村改造不僅調(diào)整優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，更是真正意義上的房地產(chǎn)供給側(cè)改革。

一是釋放核心城市優(yōu)質(zhì)土地資源。城市核心區(qū)土地的使用價(jià)值遠(yuǎn)超城郊土地，屬于優(yōu)質(zhì)地段，經(jīng)過多年發(fā)展這部分土地已所剩無幾。將原本占用城市核心區(qū)的建筑拆除或修繕，增加城市核心區(qū)的土地供應(yīng)，能有效改善城區(qū)土地供應(yīng)不足的問題。

二是增加城區(qū)改善型商品房供應(yīng)，順應(yīng)改善需求向核心區(qū)回流的趨勢。當(dāng)前，購房者回歸理性，更注重通勤時(shí)間等與日常工作生活密切相關(guān)的居住功能屬性，其購房需求逐步回歸城市核心區(qū)。城中村改造所釋放的地塊，有助于增加改善型住房的供應(yīng)。

三是增加租賃供給，實(shí)現(xiàn)職住平衡。城市核心區(qū)住房供不應(yīng)求，使得其房價(jià)、租金皆居高不下，給年輕人、外來人口造成了生活壓力。將城中村占用的土地騰挪出來，在此基礎(chǔ)上建造容積率高的建筑，增加租賃住房數(shù)量，有利于滿足城市淨(jìng)流入人口的需求，降低通勤成本為城市發(fā)展吸納更多人才。

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