人口流出下的房?jī)r(jià)上漲和消費(fèi)增長(zhǎng)——理順三四線城市人口、房?jī)r(jià)與消費(fèi)

摘 要

在一線城市嚴(yán)格控制人口的情況下，三四線城市是否會(huì)出現(xiàn)人口回流?房?jī)r(jià)上漲是否有所支撐?消費(fèi)升級(jí)是否正在進(jìn)行?

人口流動(dòng)的真相。

根據(jù)常住人口增速來(lái)看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國(guó)人口平均增速0.5%，也遠(yuǎn)低于一線城市和二線城市的人口增速。當(dāng)前，一線人口流入放緩主要與嚴(yán)格控制人口規(guī)模直接相關(guān)，而優(yōu)惠政策和經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展是二線城市人口持續(xù)流入的主因。目前少數(shù)三四線城市出現(xiàn)人口流入，一部分是因?yàn)橐欢€城市的溢出效應(yīng)使得周邊三四線城市人口也出現(xiàn)流入，另一部分則是因?yàn)閯?wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老。但是這一塊占比有限，三四線的人口增速整體依然低于全國(guó)平均增速，意味著整體來(lái)看人口在流出。當(dāng)然，三四線城市的城鎮(zhèn)人口占比在逐年提升，這一結(jié)構(gòu)性的變化不容忽視。

展望未來(lái)，三四線城市人口仍將流出，二線城市將成為人口流入的主要目的地。

受到人口紅線的約束，一線城市人口流入將持續(xù)放緩。二線城市相比于三四線擁有更好的生活資源和更多的發(fā)展空間，這一趨勢(shì)中期不會(huì)發(fā)生改變，未來(lái)年輕人仍然會(huì)選擇加入二線城市而不是回到家鄉(xiāng)。此外，未來(lái)溢出效應(yīng)仍會(huì)持續(xù)，一二線周邊的三四線城市和其他三四線城市也將出現(xiàn)分化。

房?jī)r(jià)上漲的真相。

盡管三四線城市人口回流非常有限，但是三四線的房?jī)r(jià)全面上漲是事實(shí)。人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)上漲的矛盾其實(shí)在于人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響屬于長(zhǎng)期變量，而房?jī)r(jià)短期的大幅增長(zhǎng)與棚改貨幣化密不可分。資金從央行流出，經(jīng)過(guò)國(guó)開(kāi)行和地方政府最終為拆遷居民提供資金購(gòu)買(mǎi)本地住房，這一做法在短時(shí)間內(nèi)增加了大量需求，會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲?？紤]到房?jī)r(jià)與人口長(zhǎng)期存在明顯的正相關(guān)性，三四線城市人口流出的趨勢(shì)使其不具備房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)。當(dāng)然，三四線城市中大量農(nóng)村進(jìn)城人口確實(shí)也帶來(lái)了本地新增需求，但近幾年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)際上透支了未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的購(gòu)房需求。

消費(fèi)增長(zhǎng)的真相。

近年來(lái)，三四線城市的總消費(fèi)表現(xiàn)優(yōu)于一二線，主要原因在于房?jī)r(jià)上漲對(duì)三四線城市的財(cái)富效應(yīng)更明顯，而對(duì)一二線城市的擠出效應(yīng)更明顯。此外，三四線城市大量農(nóng)村居民入城之后，隨著生活方式和消費(fèi)觀念的改變，消費(fèi)規(guī)模也會(huì)擴(kuò)大。隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)，三四線城市的消費(fèi)提升還有一定空間。但是本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)后，部分城市房?jī)r(jià)收入比偏高，同時(shí)居民債務(wù)擴(kuò)大，房?jī)r(jià)上漲對(duì)三四線城市消費(fèi)的擠出效應(yīng)在未來(lái)將逐步強(qiáng)化。

地產(chǎn)投資承壓，消費(fèi)增速下滑。

三四線城市的消費(fèi)和投資占全國(guó)總量的比重都接近或者超過(guò)50%?；谇懊娴姆治觯覀冋J(rèn)為一旦房?jī)r(jià)不再上漲，三四線城市房地產(chǎn)的供需失衡將壓制銷(xiāo)售，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資回落。同時(shí)，目前，三四線城市的房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的影響正從促進(jìn)轉(zhuǎn)變?yōu)閿D出，高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)將逐漸明顯。未來(lái)，一二線城市將成為創(chuàng)新消費(fèi)的主陣營(yíng)，而三四線城市將成為知名消費(fèi)品牌擴(kuò)展市場(chǎng)的藍(lán)海。

2017年北京和上海人口均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，在一線城市嚴(yán)格控制人口的情況下，三四線城市是否會(huì)出現(xiàn)人口回流?這些城市的房?jī)r(jià)上漲和消費(fèi)升級(jí)又是否能持續(xù)?

1.人口流動(dòng)的真相

回答這些問(wèn)題的第一步，我們首先需要弄清三四線城市是否出現(xiàn)了人口回流。

人口仍然流向一二線，三四線人口回流證據(jù)不足。

按照統(tǒng)計(jì)局的劃分，我們將城市分為一線城市、二線城市和三四線及以下城市。根據(jù)常住人口增速來(lái)看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國(guó)人口平均增速0.5%，也遠(yuǎn)低于一線城市和二線城市的人口增速。這說(shuō)明人口仍舊存在由三四線向一二線城市涌入的情況。

但一二線城市之間出現(xiàn)分化，一線人口流入放緩而二線人口流入加劇。

2017年一線城市的常住人口增速下降至1.4%，盡管二線城市2017年數(shù)據(jù)還未完全公布，但是從趨勢(shì)來(lái)看，人口流入呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢(shì)。

一線城市的人口流入放緩主要與嚴(yán)格控制人口規(guī)模直接相關(guān)，

北京和上海的常住人口在2017年雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而廣州和深圳的人口仍然保持了3%和5%的正增長(zhǎng)。近年來(lái)，上海和北京不斷提高落戶(hù)條件，而廣州和深圳放寬人才落戶(hù)限制，兩者的區(qū)別恰恰說(shuō)明人口流入放緩與行政控制人口相關(guān)。

但是在一線嚴(yán)控人口的情況下，人們并沒(méi)有選擇回到家鄉(xiāng)，而是轉(zhuǎn)投二線城市懷抱。

面對(duì)一線城市的人口流出，二線城市紛紛把握時(shí)機(jī)，競(jìng)相出臺(tái)優(yōu)惠政策以吸引人才落戶(hù)。

例如，長(zhǎng)沙和成都出臺(tái)了先落戶(hù)后就業(yè)的政策，本科及以上畢業(yè)生憑借畢業(yè)證就可以辦理落戶(hù);而南京、杭州、長(zhǎng)沙等地還為符合條件的應(yīng)屆生提供了各項(xiàng)補(bǔ)貼。以杭州、天津、成都、武漢為首的強(qiáng)二線城市的人口增速要明顯快于西部和北部的弱二線省會(huì)城市。

一部分是因?yàn)橐欢€城市的溢出效應(yīng)使得部分周邊三四線城市人口也出現(xiàn)流入，

少數(shù)三四線城市人口出現(xiàn)流入，例如昆山市的常住人口增速一直維持在1%以上，2016年甚至達(dá)到4.6%。早期外出務(wù)工人員較多的城市，可能存在大量年齡較大的務(wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老的情況，例如廣元、信陽(yáng)和永州。

但是這一部分占比有限，三四線的人口增速整體依然低于全國(guó)平均增速，意味著整體來(lái)看人口在流出。

根據(jù)我們對(duì)160個(gè)三四線及以下城市的統(tǒng)計(jì)，2010年-2016年常住人口增速高于全國(guó)人口平均增速的城市僅有63個(gè)，其中人口增速超過(guò)1%城市僅有5座。

當(dāng)然，三四線城市的城鎮(zhèn)人口占比在逐年提升，這一結(jié)構(gòu)性的變化不容忽視。

2010年以來(lái)，我國(guó)每年平均減少農(nóng)村人口1400萬(wàn)人，由于一二線城市的農(nóng)村人口占比較低，所以城鎮(zhèn)化對(duì)三四線城市的城鎮(zhèn)人口提升效果更強(qiáng)。由于數(shù)據(jù)的可得性，我們計(jì)算了部分省份三四線城市2010年-2014年的農(nóng)村人口變化幅度，結(jié)果發(fā)現(xiàn)大部分的三四線城市農(nóng)村人口縮減幅度均大于全國(guó)平均水平。

展望未來(lái)，三四線城市人口仍將流出，二線城市將成為人口流入的主要目的地。

根據(jù)十三五規(guī)劃，目前上海、北京和廣州的人口已經(jīng)接近自己設(shè)定的2020年人口上限，而深圳的人口增長(zhǎng)空間也不大。預(yù)計(jì)未來(lái)，一線城市人口流入將持續(xù)放緩。而二線城市相比于三四線擁有更好的生活資源和更多的發(fā)展空間，這一趨勢(shì)中期不會(huì)發(fā)生改變。在一線嚴(yán)控人口的情況下，未來(lái)年輕人仍然會(huì)選擇加入二線城市而不是回到家鄉(xiāng)。因此，三四線城市的人口流出現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)。

未來(lái)一二線周邊的部分三四線城市也存在人口流入的情況

當(dāng)然，，并且隨著一二線城市的房?jī)r(jià)上漲和產(chǎn)業(yè)外遷，溢出效應(yīng)會(huì)更加明顯，未來(lái)這部分城市和其他三四線城市將出現(xiàn)分化。同時(shí)，，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)在未來(lái)也將會(huì)逐步增強(qiáng)，但是并不改變年輕人向一二線城市流入的趨勢(shì)。

2.

盡管三四線城市人口回流非常有限，但是三四線的房?jī)r(jià)全面上漲是事實(shí)。

2016年以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)率先上漲，隨后二三線城市接棒，而隨著調(diào)控政策的逐步落地，一二線城市房?jī)r(jià)增幅開(kāi)始放緩。但是三四線城市房?jī)r(jià)仍然維持12%左右的漲幅，特別是部分三四線城市下屬的縣級(jí)城市也出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的情況。

既然三四線城市并沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)的人口回流，那么是什么導(dǎo)致了這兩年房?jī)r(jià)的快速上漲?

房?jī)r(jià)短期的大幅增長(zhǎng)與三四線城市的棚改貨幣化密不可分。

實(shí)際上，人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響屬于長(zhǎng)期變量，而棚戶(hù)區(qū)改造從2005年就啟動(dòng)了，但是貨幣化安置是2015年才開(kāi)始實(shí)施。棚改貨幣化的提出本身就是為了幫助三四線城市去庫(kù)存。由央行給國(guó)開(kāi)行發(fā)放抵押補(bǔ)充貸款，支持國(guó)開(kāi)行向地方政府的棚改工程提供資金，然后地方政府支付拆遷補(bǔ)償款給被拆遷的居民，居民再用此款購(gòu)買(mǎi)本地的新建住房，隨后政府再通過(guò)拍賣(mài)拆遷地塊償還國(guó)開(kāi)行貸款。在這一個(gè)過(guò)程中，資金從央行流出，經(jīng)過(guò)國(guó)開(kāi)行和地方政府最終為拆遷居民提供資金，這一做法消化了本地庫(kù)存，但在短時(shí)間內(nèi)增加了大量需求，會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

可以說(shuō)本輪三四線城市房?jī)r(jià)的上漲由棚改貨幣化引起，隨后又因漲價(jià)憑空制造了部分投資性的購(gòu)房需求。

在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，部分在一二線城市工作的人們，盡管沒(méi)有回到家鄉(xiāng)工作，但是面對(duì)一二線高企的房?jī)r(jià)和家鄉(xiāng)不斷上漲的房?jī)r(jià)，兩相比較也選擇了在家鄉(xiāng)購(gòu)房。此外，還有部分非拆遷居民，看著上漲的房?jī)r(jià)選擇加入購(gòu)房大軍用于投資。因此，

那么，未來(lái)三四線城市的房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步的上漲空間嗎?

房?jī)r(jià)與人口長(zhǎng)期存在明顯的正相關(guān)性

要判斷房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)，我們還是需要回到人口的問(wèn)題上來(lái)。根據(jù)我們對(duì)31個(gè)城市的分析，，只有人口長(zhǎng)期流入的城市，其房?jī)r(jià)才有長(zhǎng)期上漲的空間。

而回到三四線城市上來(lái)，前面的分析已經(jīng)得出未來(lái)三四線城市整體是處于人口流出的狀態(tài)，當(dāng)然不排除小部分城市存在人口的流入，但是大部分人口的增長(zhǎng)幅度也遠(yuǎn)小于一二線城市。這說(shuō)明相比于一二線城市來(lái)說(shuō)，三四線城市整體不具備房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)。

盡管三四線城市中大量農(nóng)村進(jìn)城人口會(huì)帶來(lái)本地新增需求，但是近幾年房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快。

前面已經(jīng)提到，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，三四線城市的農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移為城市人口。他們或因?yàn)椴疬w安置進(jìn)城生活，或因?yàn)樽优髮W(xué)進(jìn)城購(gòu)房，或因?yàn)樽非蟾玫纳瞽h(huán)境遷入城中。但是，在城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加保持穩(wěn)定的情況下，三四線城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積卻逐年抬升，這說(shuō)明

3.

盡管三四線城市的人口沒(méi)有回流，但三四線城市的總消費(fèi)增速卻遠(yuǎn)高于一線城市，甚至在近兩年超過(guò)二線。

2012年以來(lái)，一線城市的消費(fèi)增速出現(xiàn)明顯下滑，社會(huì)消費(fèi)零售總額同比增速?gòu)?2%持續(xù)下降到2017年的7.3%。相比之下，二線城市和三四線及以下城市的消費(fèi)增速下降幅度較小，2016年和2017兩年三四線城市消費(fèi)增速還出現(xiàn)了反彈。

不同城市之間消費(fèi)的差異實(shí)際上與房?jī)r(jià)高低相關(guān)，而非人口變化。

房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)存在財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，在房?jī)r(jià)處于較低水平的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲會(huì)增加居民的總資產(chǎn)，并促進(jìn)消費(fèi);而在房?jī)r(jià)處于較高水平時(shí)，房?jī)r(jià)上漲往往會(huì)增加居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)和居住開(kāi)支，從而擠出消費(fèi)。

目前來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲對(duì)三四線城市的財(cái)富效應(yīng)更明顯，而對(duì)一二線城市的擠出效應(yīng)更明顯，這或許能夠部分解釋不同城市消費(fèi)差異的現(xiàn)象。

根據(jù)我們對(duì)包含一二三線的45個(gè)城市2016年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)收入比較高的城市，房?jī)r(jià)上漲1%只會(huì)帶來(lái)消費(fèi)增速上漲0.2%;而對(duì)房?jī)r(jià)收入比較低的城市，其房?jī)r(jià)上漲1%會(huì)帶來(lái)7.9%的消費(fèi)增速。

同時(shí)，前面提到城鎮(zhèn)化的推進(jìn)為三四線城市帶來(lái)了大量新的城鎮(zhèn)居民。2017年我國(guó)農(nóng)村居民人均消費(fèi)為11000元，而城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)24000元，城鄉(xiāng)消費(fèi)支出的差別一方面來(lái)自收入的差別，另一方面也與生活環(huán)境相關(guān)。農(nóng)村居民入城之后，隨著生活方式和消費(fèi)觀念的改變，消費(fèi)規(guī)模會(huì)擴(kuò)大，這也是當(dāng)前三四線城市消費(fèi)增長(zhǎng)較快的另一因素。

因此，在三四線城市并沒(méi)有出現(xiàn)明顯人口回流的情況下，房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)和農(nóng)村居民入城才是三四線城市消費(fèi)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的真正原因！

那么消費(fèi)增長(zhǎng)的故事是否還會(huì)延續(xù)?

隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，三四線城市的消費(fèi)提升還有一定空間。

目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率僅為58%，相比與發(fā)達(dá)國(guó)家還有很高的上升空間，而未來(lái)城鎮(zhèn)化的提升很大一塊將依賴(lài)于本地農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)居民的轉(zhuǎn)變，因此，未來(lái)農(nóng)村居民入城的趨勢(shì)不會(huì)改變。

但是本輪房?jī)r(jià)上漲對(duì)三四線城市消費(fèi)的擠出效應(yīng)在未來(lái)將逐步強(qiáng)化。

經(jīng)過(guò)2016-2017年的上漲，部分三四線城市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)不少一二線城市。同時(shí)，本輪房?jī)r(jià)上漲周期中，三四線城市居民也出現(xiàn)加杠桿買(mǎi)房的現(xiàn)象，導(dǎo)致居民負(fù)債規(guī)模擴(kuò)大。一線城市的消費(fèi)增速下滑部分原因就在于住房相關(guān)支出對(duì)其他消費(fèi)的擠出，而隨著三四線城市房?jī)r(jià)上漲，未來(lái)高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的抑制情況也終將在三四線城市上演。

4.

未來(lái)人口流出三四線城市的趨勢(shì)不會(huì)改變，而城鎮(zhèn)化仍會(huì)推進(jìn)。

基于前面的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)三四線城市并沒(méi)有出現(xiàn)人口回流，而城鎮(zhèn)化的推進(jìn)一定程度增加了購(gòu)房和消費(fèi)需求。但是近幾年銷(xiāo)售增長(zhǎng)透支了住房需求，在沒(méi)有人口長(zhǎng)期流入的基礎(chǔ)上，而本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，三四線城市居民也存在加杠桿的情況，盡管城鎮(zhèn)化和收入提升將促進(jìn)三四線消費(fèi)增長(zhǎng)，但不斷上漲的房?jī)r(jià)將對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用，未來(lái)

針對(duì)三四線城市的分析之所以重要，

主要原因在于這些城市的消費(fèi)和投資占全國(guó)總量的比重都接近或者超過(guò)50%，并且近幾年貢獻(xiàn)了大量漲幅。盡管一二線城市更加受人關(guān)注，但是三四線城市未來(lái)的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)總量的影響更大。

未來(lái)，三四線城市的房?jī)r(jià)回落將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的向下壓力。

一旦房?jī)r(jià)不再上漲，目前透支的購(gòu)房需求將在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)供需失衡，壓制房地產(chǎn)銷(xiāo)售。由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資，未來(lái)三四線城市的地產(chǎn)投資將出現(xiàn)回落，帶動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)總投資下降。

未來(lái)，三四線城市的消費(fèi)增長(zhǎng)放緩將拖累我國(guó)消費(fèi)增速。

近年來(lái)，三四線及以下城市消費(fèi)占全國(guó)消費(fèi)的比重穩(wěn)定在60%左右，這意味著三四線城市消費(fèi)增速下滑1個(gè)百分點(diǎn)將拖累全國(guó)消費(fèi)增速下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。目前，三四線城市的房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的影響正從促進(jìn)轉(zhuǎn)變?yōu)閿D出，未來(lái)高房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)消費(fèi)的擠出效應(yīng)將更為明顯。

盡管房?jī)r(jià)上漲會(huì)抑制消費(fèi)總量，但消費(fèi)升級(jí)并沒(méi)有結(jié)束。

消費(fèi)升級(jí)意味著消費(fèi)質(zhì)量的提升，對(duì)不同城市的居民有不同的含義。對(duì)于一二線城市的居民來(lái)說(shuō)，消費(fèi)升級(jí)的意義在于對(duì)高端創(chuàng)新消費(fèi)的追求;而對(duì)于三四線及以下城市居民來(lái)說(shuō)，消費(fèi)升級(jí)的意義更多在于品牌消費(fèi)的擴(kuò)容。

未來(lái)，一二線城市將成為創(chuàng)新消費(fèi)的主陣營(yíng)，而三四線城市將成為知名消費(fèi)品牌擴(kuò)展市場(chǎng)的藍(lán)海。

2017年汽車(chē)行業(yè)整體增速幾乎為零，但是SUV型汽車(chē)的增速依然接近20%，而新能源汽車(chē)的增速接近50%。汽車(chē)銷(xiāo)售的結(jié)構(gòu)性變化，反映出居民對(duì)高品質(zhì)消費(fèi)的追求。而今年的315晚會(huì)上，央視曝光了三四線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)存在山寨食品傍名牌的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象又反映出部分居民在追求品牌消費(fèi)的同時(shí)，對(duì)品牌的認(rèn)知度不夠。

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