2022 年政府工作報(bào)告針對(duì)房地產(chǎn)提出：“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

本輪穩(wěn)需求更多依靠地方自下而上托底

近期鄭州率先在地方層面實(shí)現(xiàn)限購(gòu)限貸的自主性突破之后，更多的三四線城市商貸、公積金在限購(gòu)限貸限售層面進(jìn)行跟進(jìn)調(diào)整。我們認(rèn)為在行業(yè)基本面和房企信用面預(yù)期快速惡化的階段(2 月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比-46.3%，增速較1 月-6.2pct，連續(xù)8 個(gè)月下滑；信用層面，2021 年以來境內(nèi)外違約及評(píng)級(jí)下調(diào)的百億以上房企資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)16.77 萬(wàn)億，占2020 年行業(yè)總資產(chǎn)比重15.8%)，中央層面地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性、穩(wěn)定性與地方層面因城施策的趨勢(shì)性放松并不沖突，地方城市需要根據(jù)當(dāng)期基本面的非理性變化做出更多合理調(diào)整，并且適度打破此前限購(gòu)限貸不敢輕易放松的邊界，通過自下而上的地方托底緩解基本面過快下行的壓力。

剛性需求底層支撐，改善需求梯度置換

我們認(rèn)為傳統(tǒng)的行政調(diào)控能夠有效識(shí)別首置剛需，但是難以精準(zhǔn)區(qū)分投資性需求和改善性需求。行業(yè)快速上行階段，傳統(tǒng)限貸政策可能會(huì)對(duì)合理改善性需求造成一定誤傷，尤其是認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格認(rèn)定，不排除更多城市跟進(jìn)調(diào)整釋放改善性需求彈性。此外，隨著地方首套首付比例下調(diào)，銀保監(jiān)會(huì)、央行對(duì)新市民住房金融服務(wù)支持力度提升(《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》提出，支持商業(yè)銀行因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，滿足新市民合理購(gòu)房信貸需求；提升新市民住房公積金服務(wù)水平；優(yōu)化新市民安居金融服務(wù)等)，通過剛需底層支撐和改善梯度置換有望激活市場(chǎng)成交意愿，帶動(dòng)基本面預(yù)期改善。

行業(yè)新發(fā)展模式與市場(chǎng)化出清共存

我們認(rèn)為新的發(fā)展模式包括：1)引導(dǎo)房企擺脫高杠桿、高周轉(zhuǎn)、規(guī)模導(dǎo)向的粗放發(fā)展模式，參與推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的高質(zhì)量發(fā)展和存量物業(yè)運(yùn)營(yíng)改造；2)建立多渠道供應(yīng)的市場(chǎng)機(jī)制，完善租賃市場(chǎng)建設(shè)，通過需求分流引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的合理回歸。保障性住房的需求空間難以完全承接行業(yè)產(chǎn)能的轉(zhuǎn)向，傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式依然面臨中短期市場(chǎng)化出清的壓力，我們堅(jiān)持認(rèn)為需求穩(wěn)定的前提之下，供給側(cè)改革和市場(chǎng)化收并購(gòu)仍將是政策解決問題的主要路徑。

把握政策結(jié)構(gòu)性寬松的 beta 與收并購(gòu)的 alpha行業(yè)數(shù)據(jù)的量變能否引發(fā)政策的質(zhì)變有待進(jìn)一步觀察，地產(chǎn)調(diào)控的系統(tǒng)性放松取決于行業(yè)基本面、信用面以及宏觀層面穩(wěn)增長(zhǎng)對(duì)地產(chǎn)的階段性訴求。隨著房住不炒與因城施策新的政策邊界形成，地方政策有望在新一輪托底周期中發(fā)揮更大作用。投資建議：未來行業(yè)beta 取決于行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能出清節(jié)奏和政策托底力度；alpha 在于收并購(gòu)對(duì)重點(diǎn)房企資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)率的修復(fù)、逆周期加杠桿的精準(zhǔn)度、圍繞住房場(chǎng)景價(jià)值的長(zhǎng)期挖掘。

持續(xù)推薦：1)優(yōu)質(zhì)龍頭：金地集團(tuán)、保利發(fā)展、萬(wàn)科 A、龍湖集團(tuán)、招商蛇口等；2)優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)：金科股份、新城控股、旭輝控股等；3)優(yōu)質(zhì)物管：

碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延；行業(yè)銷售下行周期開始；行政調(diào)控保持高壓，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)力度超預(yù)期

（文章來源：天風(fēng)證券）

關(guān)鍵詞： 因城施策 天風(fēng)證券