（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房

今年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，其中“土地支持政策”明確提到，租賃住房新增部分除了涉租賃用地建設(shè)成為保障性租賃住房，還有一種方式是將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型租賃住房。

目前，已經(jīng)開始落實這一方案的城市主要是西安和合肥，西安落實將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%的土地支持政策，滿足比亞迪在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)建設(shè)保障性租賃住房的需求，建設(shè)宿舍性租賃住房12棟，4416套（間）。此外，合肥允許國網(wǎng)安徽電力公司將配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例由7%提高到10%，建設(shè)宿舍型租賃住房134套（間）。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用更高比例的自有用地建設(shè)宿舍型租賃住房，有助于節(jié)約企業(yè)成本，同時在一定程度上解決企業(yè)員工住宿問題，增加產(chǎn)業(yè)園租賃住房供給，促進(jìn)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)勞動者群體的住有所居。

各城市積極出臺非改租相關(guān)政策，緩解存量問題，增加租賃供應(yīng)

近期，各地頻繁發(fā)布“非改租”相關(guān)政策，隨后，國常會再強(qiáng)調(diào)“改建保障性租賃住房”，這說明增加租賃供應(yīng)的重點或在發(fā)生變化，由新增租賃用地轉(zhuǎn)向與存量改造并重，存量資產(chǎn)和控制資源極有可能成為長期宏觀調(diào)控的靈活手段。對于發(fā)展租賃住房來說，將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，或者將非住宅用地改成租賃用地建設(shè)租賃住房也是有效的供應(yīng)方式之一。隨著“非改租”的落地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將釋放出更多的存量資產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上，由保障性租賃住房政策，及產(chǎn)業(yè)園區(qū)勞動者居住措施所組成的政策鏈，也將進(jìn)一步推動職住平衡的實現(xiàn)。

多地單列產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)用地配建租賃住房或建設(shè)集體宿舍獎補(bǔ)政策，財政端同步支持

截至目前，全國共有24個城市獲得3年24億的住房租賃市場培育發(fā)展中央財政資金支持。除此之外，這些城市為培育和發(fā)展住房租賃市場，在城市層面也安排了專項資金，資金主要用于多渠道籌集租賃房源。這其中，北京、廣州等城市的獎補(bǔ)政策中，單列宿舍型租賃住房獎補(bǔ)政策明細(xì)，通過財政端支持，鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園配套企業(yè)宿舍。

表：部分城市宿舍型租賃住房相關(guān)補(bǔ)貼情況

城市分類補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

北京集體土地建設(shè)租賃住房集體宿舍（使用面積20平方米以上，居住人數(shù)4至8人）5萬元/間

廣州利用集體、國有建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建設(shè)集體宿舍型租賃住房按建筑面積800元/平方米

商業(yè)、辦公、工業(yè)、酒店用房等非住宅，經(jīng)批準(zhǔn)改造為租賃住房改造為集體宿舍型租賃住房按建筑面積550元/平方米

為環(huán)衛(wèi)工人、公交司機(jī)等城市重要公共服務(wù)群體提供租賃住房，且租金接受政府指導(dǎo)新建租賃住房按建筑面積1000元/平方米

改造租賃住房按建筑面積800元/平方米

實施品質(zhì)化提升的租賃住房項目按建筑面積600元/平方米

數(shù)據(jù)來源：公開資料

提升產(chǎn)業(yè)園宿舍復(fù)合管理能力，做好園區(qū)的配套商、服務(wù)商

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍運營難點重重

當(dāng)下，研究生、博士生開始青睞工廠，程序員離開大廠走進(jìn)工廠，越來越多的高學(xué)歷人群加入制造業(yè)。此外，職業(yè)技術(shù)院校的學(xué)生未畢業(yè)就被搶空的現(xiàn)象也表明，伴隨著城市經(jīng)濟(jì)的升級和發(fā)展，制造業(yè)勞動者的規(guī)模在逐年增長。隨之而來這些人的住宿問題成為產(chǎn)業(yè)園業(yè)主需要解決的最重要的問題。

由于制造業(yè)多為勞動密集型企業(yè)，需要大量的勞動者，使得產(chǎn)業(yè)園需要配套的宿舍規(guī)模體量也在同步變大。同時，多數(shù)的產(chǎn)業(yè)園均位于城市新區(qū)，周邊的配套也不夠完善，結(jié)合以上，租賃大社區(qū)應(yīng)時而生。對于大社區(qū)而言，大體量、人員密集將如何保障安全？隨著勞動者們的消費升級，如何營造良好的安居環(huán)境？解決了租客的生理以及精神需求外，對于企業(yè)而言，降本增效，提升運營效率也是難點。因此，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套宿舍運營商來說，需要擁有全方位的“復(fù)合管理能力”，才能保障租客安全，為其提供安居宜居的生活環(huán)境，為業(yè)主提升運營管理效率。

同時除了在運營階段提供專業(yè)化的運營服務(wù)，一個成功的產(chǎn)業(yè)園配套員工宿舍項目從最初定位就需要有經(jīng)驗豐富的企業(yè)宿舍運營商提供全方位的一體化綜合服務(wù)，幫助企業(yè)規(guī)避建設(shè)租賃住房中的各種雷區(qū)。而中富旅居樂璟正是這樣的一家有豐富成功運營經(jīng)驗的運營商。

（二）全鏈條綜合服務(wù)，解決各類房屋問題

在各地提倡“非改租”的當(dāng)下，有效盤活存量，豐富市場供給成為主要任務(wù)。但隨之而來的各類房屋問題也是需要運營商去解決。因此，對于項目的改造應(yīng)當(dāng)選擇具有豐富經(jīng)驗、且客戶滿意度高的運營商。

中富旅居旗下樂璟生活社區(qū)作為面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)住宿服務(wù)品牌，擁有豐富的園區(qū)運營經(jīng)驗，能夠從前期定位開始介入，從建設(shè)到后期運營，提供全鏈條綜合服務(wù)方案。針對房屋面積過大的問題，樂璟將房間進(jìn)行合理劃分，打造干濕三分離、獨立衛(wèi)浴、多臺盆設(shè)計，滿足多人居住的生活場景。與此同時，隨著越來越多的高學(xué)歷人才加入制造行業(yè)以及藍(lán)領(lǐng)階層逐漸的低齡化，客群也更加注重私密性，因此，樂璟在房間內(nèi)為每位租客設(shè)計大容量的獨立衣柜，保障租客隱私。針對項目改造裝修時間過長的問題，樂璟引進(jìn)了裝配式裝修，集成式衛(wèi)浴大大減少了工期，降低甲醛危害的同時便于后期的維修。

（三）通過大社區(qū)的復(fù)合管理，提供服務(wù)價值

當(dāng)下，傳統(tǒng)的宿舍管理運營效率低且數(shù)據(jù)信息化程度低，園區(qū)內(nèi)配套宿舍多為千間以上的大體量規(guī)模。如何實現(xiàn)高效運營、低成本管控以及安全運營，同時為園區(qū)內(nèi)企業(yè)更好地幫助企業(yè)留人，也成為大型租賃社區(qū)運營商需要攻克的難題。因此，提升大社區(qū)的復(fù)合運營管控能力，為園區(qū)企業(yè)和員工提供服務(wù)價值成為重中之重。

1.社區(qū)全周期、全方位的安全管理

對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的大體量配套宿舍，人員較為密集，安全成為首要條件。傳統(tǒng)宿舍管理中，主要通過基礎(chǔ)的消防設(shè)備設(shè)施，以及安保人員來維持宿舍樓宇的安全。這類管理屬于被動管理，即事情發(fā)生了再去響應(yīng)解決。而新型的宿舍型大社區(qū)，已經(jīng)將安全做到主動管理，即主動查找安全隱患，將安全事故扼殺在萌芽中，極大程度降低安全事故。比如樂璟生活社區(qū)，通過自主開發(fā)國內(nèi)首個智能公寓管理系統(tǒng)，內(nèi)嵌“云盾”模塊，利用智能硬件和大數(shù)據(jù)將消防、入戶安全、社區(qū)治安融為一體，高度系統(tǒng)集成，實時后臺監(jiān)測響應(yīng)，覆蓋社區(qū)每個角落。這種主動防御式安全管理模式，為安全、舒適的社區(qū)樹立堅實的“后盾”。

2.創(chuàng)造留得住人才的安居環(huán)境

樂璟生活社區(qū)除了提供基礎(chǔ)的住宿服務(wù)，也為勞動者們提供舒適的生活環(huán)境和配套服務(wù)。在社區(qū)內(nèi)配有大量公共空間，例如公共廚房、洗衣房、快遞柜等，同時為了滿足租客的休閑需求，設(shè)置了閱覽區(qū)、健身房、觀影區(qū)、籃球場等。

此外，由于項目多位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，周邊的生活配套相對短缺，樂璟圍繞其生活社區(qū)，增添了大量生活配套設(shè)施和服務(wù)，建立了社區(qū)商業(yè)品牌——樂璟天地（LOGIN MIX）、樂璟小鋪（LOGIN STORE）等商業(yè)體。同時，項目設(shè)置多樣的增值服務(wù)，例如搬家保潔、社群電商、私有社區(qū)等，滿足租客多元化的生活需求，也有助于帶動社區(qū)及周邊的經(jīng)濟(jì)活力。

圖：天津中新樂璟微電子生活社區(qū)公區(qū)

除了生活休閑配套，樂璟還注重租客的住宿體驗及福利，定期組織社群活動，為租客提供良好的社交環(huán)境，為企業(yè)更好地留住人才創(chuàng)造安居的環(huán)境。

3.技術(shù)驅(qū)動下，降低綜合運營成本

在科技化、信息化的場景時代，搭建智能化住房租賃系統(tǒng)已成為各家運營商的標(biāo)配。過去傳統(tǒng)宿舍主要靠宿管員花30分鐘處理一個住戶入住或退宿工作、靠人工方式記錄所有的水電表、花費大量時間建表格算成本，效率極低。住戶的生活需求，也未必能及時響應(yīng)，及時解決。對比樂璟生活社區(qū)的做法是在社區(qū)布置“樂享住”智慧公寓管理系統(tǒng)后，大幅降低對于宿舍管理人員的依賴。系統(tǒng)自動抄表，自動結(jié)算，實時反饋響應(yīng)，管理人員可以騰出更多的時間去服務(wù)住客，解決住客問題。據(jù)了解，目前樂璟項目的人房比為1:200（效率較傳統(tǒng)宿舍提升2倍），有效地幫助企業(yè)降低管理和運營成本。

圖：樂享住功能布局圖

小結(jié)：

隨著現(xiàn)在城市郊區(qū)化發(fā)展以及產(chǎn)城融合的推進(jìn)，加之各大城市積極引進(jìn)人才的當(dāng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的企業(yè)員工宿舍也將會成為企業(yè)集團(tuán)或是產(chǎn)業(yè)園吸引人才和留住人才的重要方向。像中富旅居樂璟這樣的企業(yè)，在政策的紅利下，通過自身大社區(qū)的復(fù)合管理能力，做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套商、服務(wù)商，未來將在企業(yè)員工宿舍這個賽道大有作為。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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