5月7日，國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布了一份《關(guān)于推進高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見》(以下簡稱“意見”)。

這份由國家發(fā)改委、自然資源部、住建部、中國鐵路總公司聯(lián)合署名的意見主文共3592字。中國房地產(chǎn)報記者通讀全文發(fā)現(xiàn)，最核心的信息可以說是三點：“杜絕邊建設(shè)、邊規(guī)劃”、“避免高鐵沿線產(chǎn)業(yè)布局同質(zhì)化和單一房地產(chǎn)功能開發(fā)”和“嚴肅查處違法違規(guī)批地用地行為和建設(shè)行為，并進一步做好房地產(chǎn)市場監(jiān)督和管理”。

這不得不說，“以地養(yǎng)鐵”的商業(yè)模式是這個意見亮劍的方向。“以地養(yǎng)鐵”是原鐵道部在中國高鐵高速發(fā)展時期從日本經(jīng)驗和香港批租土地中受到啟發(fā)后的一個發(fā)明，鐵道部已經(jīng)撤銷6年時間了，但這個商業(yè)模式直到現(xiàn)在，仍然被追捧。

2013年撤銷前，鐵道部專門為“以地養(yǎng)鐵”提出“省部合作”模式。操作思路就是把對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)十分渴望的地方政府拉入鐵路建設(shè)的“朋友圈”，進行合作分工：鐵道部主要負責(zé)工程，省市政府主要負責(zé)沿線拆遷，建成火車站后，鐵道部負責(zé)火車站內(nèi)部商業(yè)運營，地方政府負責(zé)火車站周邊商業(yè)運營和房地產(chǎn)開發(fā)。

說白了，就是地方政府負責(zé)提供廉價地皮，鐵路部門負責(zé)把高鐵或動車修建到這些城市，這樣就把地方政府捆綁上了鐵路建設(shè)的“火車頭”，一起以土地和房地產(chǎn)實現(xiàn)高鐵、GDP目標和新城建設(shè)的三贏政績。

濟南西站，站前街商業(yè)樓宇及住宅樓

中國房地產(chǎn)報記者根據(jù)以往的調(diào)查和采訪發(fā)現(xiàn)，這種“以地養(yǎng)鐵”模式的運作，大多伴隨著違規(guī)、違法用地的肆無忌憚。原國土資源部對這種行為很無奈，此前，原國土資源部土地咨詢中心一位人士對中國房地產(chǎn)報記者說，“國土資源部歷年的檢查結(jié)果顯示，鐵路建設(shè)違法違規(guī)用地非常嚴重，占所有違法用地的40%以上，這種現(xiàn)象從2006年開始變得越發(fā)明顯。”

典型的一例是2013年6月5日，當時審計署發(fā)布一份審計報告指稱，鐵路建設(shè)項目再次成為不規(guī)范行為的“重災(zāi)區(qū)”。在原鐵道部9個違規(guī)項目中，鄭西鐵路項目河南段實際用地超過國土資源部審批數(shù)2899.98畝，這一違規(guī)項目在該報告中連續(xù)“登榜”2年，也未徹底整改完畢。

原國土資源部屢次針對鐵路建設(shè)項目違規(guī)問題強調(diào)，要堅決杜絕“未報即用”和“邊報邊用”行為，切實維護被征地農(nóng)民權(quán)益，嚴禁多占多用，超指標、超規(guī)模建設(shè)。

但原國土資源部的這些要求和政策，在原鐵道部那里都碰了壁。

對這個棘手又涉及管理職能的問題，原國土資源部多次聯(lián)手交通運輸部、前鐵道部，對在建公路、鐵路項目進行全面清理和責(zé)令整改。

效果并非如愿。原國土資源部副部長徐德明曾經(jīng)當著鐵道部副部長的面直言，出現(xiàn)重大工程違規(guī)違法用地責(zé)任在于某些人的主觀原因。“有的建設(shè)單位認為國家、省級重點工程是由上級決策的，于是就理直氣壯地違法用地大干快上，有的項目甚至都竣工驗收了，還沒有辦理任何用地手續(xù)。”

“根據(jù)行政流程，鐵路項目都是鐵道部門和地方政府共同申報，在對設(shè)計和現(xiàn)劃進行評估后，再由國家發(fā)改委審批，原鐵道部的大干快上是和地方政府綁架在一起，這就造成權(quán)力的失控和監(jiān)督的懸空，省部合作模式更是為這種現(xiàn)象推波助瀾，國土資源部想制約，但存在巨大難度。”一位原國土資源部專家稱。

2013年3月10日，鐵道部雖然被撤銷，組建了國家鐵路局和中國鐵路總公司。當時有分析人士指出，政企分開的局面會在很大程度上遏制鐵路建設(shè)權(quán)力失控、頻繁違規(guī)的問題。

但實際情況并不那么簡單。中國鐵路系統(tǒng)面臨的狀況是，原鐵道部債務(wù)過于龐大，建設(shè)任務(wù)十分繁重，鐵路工程攤子鋪得太多，“以地養(yǎng)鐵”的思維與路徑，不僅具有歷史原因，具有慣性，還具有現(xiàn)實需要。

問題是，這些高鐵站、城市軌道站點和周邊商業(yè)物業(yè)面積往往非常龐大，征地范圍廣，土地成本往往又非常低廉，打著鐵路和軌道建設(shè)旗號聲勢浩大的“圈地運動”，又往往是一場場違規(guī)違法的“圈地運動”，已經(jīng)成為社會穩(wěn)定和經(jīng)濟健康發(fā)展的心腹大患。

意見稱，國家發(fā)展改革委、自然資源部、住建部將與鐵路總公司、相關(guān)地方政府和有關(guān)部門加強溝通協(xié)調(diào)和縱橫聯(lián)動，認真總結(jié)和梳理高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)中存在的困難和問題，及時規(guī)范糾偏，完善相關(guān)政策措施。

這一次治理，希望把力氣花到點子上，以“立標者”的行動確立規(guī)則與邊界，保護好珍貴的土地資源和以人為本的生態(tài)家園。

關(guān)鍵詞： 高鐵站 合理開發(fā) 違規(guī)批地